Смотреть страницы где упоминается термин инвестиционная собственность. Международный учет: инвестиционное имущество Модель справедливой стоимости

В настоящее время широкое распространение получила деятельность компаний, связанная с приобретением или созданием объектов недвижимости с целью их последующей передачи в операционную аренду. При этом необходимо рассмотреть вопросы отражения в финансовой отчетности указанного имущества, которые регулируются МСФО 40 «Инвестиционная собственность».

Рассмотрим следующие понятия, применяемые в ходе проведения МСФО.

Инвестиционная собственность представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий - помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования путем передачи в аренду и (или) получения дохода от повышения стоимости капитала (увеличения стоимости имущества).

Собственность, занимаемая владельцем, представляет собой имущество в виде земельных участков и (или) зданий (части зданий - помещений), которым организация распоряжается на основании права собственности или договора финансовой аренды (лизинга) и которое предназначено исключительно для целевого использования в процессе производства и (или) поставки продукции или в административных целях. Данное имущество должно отражаться в отчетности в соответствии МСФО 16 «Основные средства».

Справедливая стоимость - стоимость актива, указанная в сделке между хорошо осведомленными сторонами, которые имеют намерение совершить указанную сделку и независимы друг от друга.

Остаточная (балансовая) стоимость - стоимость, по которой актив признается в финансовой отчетности (бухгалтерском балансе), уменьшенная на величину накопленной амортизации и убытков от обесценения.

Перечисленные условия должны иметь место на момент первоначального признания актива. При этом организация может получить будущие экономические выгоды от владения инвестиционной собственностью только при переходе к ней всех рисков и преимуществ, связанных с владением данным активом.

Стоимость имущества, как правило, оценить достаточно легко. Она может быть определена, например, на основании условий договора купли-продажи.

Инвестиционная собственность первоначально учитывается в МСФО по фактической себестоимости, которая включает в себя непосредственно стоимость приобретения, а также иные прямые затраты, связанные с приобретением актива.

Для последующей оценки инвестиционной собственности в МСФО организация в соответствии с учетной политикой выбирает одну из двух возможных моделей учета:

учет по первоначальной стоимости приобретения (затратная модель учета);
учет по справедливой стоимости (модель учета по справедливой стоимости).

Справедливая стоимость инвестиционного имущества, как правило, может быть всегда достоверно определена. Однако существуют редкие случаи, когда эта процедура в ходе проведения МСФО вызывает серьезные затруднения. Например, на момент первоначального признания инвестиционного имущества отсутствует информация о сопоставимых сделках с аналогичным имуществом и альтернативная оценка справедливой стоимости, полученная иным образом. В этом случае организация должна учитывать инвестиционный актив по первоначальной стоимости вплоть до его выбытия. При этом все остальные объекты инвестиционной собственности отражаются по справедливой стоимости. Данные объекты должны учитываться по справедливой стоимости вплоть до их выбытия (реализации, переклассификации) даже при сокращении количества сделок и отсутствии доступной информации о рыночных ценах.

При учете указанного имущества по справедливой стоимости после его переклассификации в качестве стоимости запасов или основных средств (имущества, занимаемого владельцем) будет выступать справедливая стоимость инвестиционной собственности на дату изменения способа его использования.

Организации в процессе осуществления хозяйственной деятельности самостоятельно создают, приобретают у третьих лиц или отчуждают в пользу третьих лиц разнообразное имущество, которое может быть классифицировано по различным основаниям. Каждому виду указанного имущества присущи свои особенности, связанные с его отражением в финансовой отчетности организации. Для того чтобы иметь возможность достоверного отражения операций с имуществом в МСФО, необходимо:

наличие надежных критериев классификации имущества организации;
знать и успешно применять особенности отражения в отчетности операций с каждым видом имущества.

Порядок учета основных средств по переоцененной стоимости нельзя отождествлять с учетом инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

Принципиальное различие заключается в том, что при учете основных средств по переоцененной стоимости превышение балансовой стоимости актива над фактической стоимостью является приростом стоимости имущества по переоценке и не относится на финансовый результат (не отражается в отчете о прибыли и убытках). Согласно способу учета по справедливой стоимости все изменения справедливой стоимости находят отражение в отчете о прибылях и убытках. При этом к объектам инвестиционной собственности, учет которых ведется по справедливой стоимости, положения МСФО 36 «Обесценение активов» не применяются.

Выбор способа учета (по остаточной или справедливой стоимости) осуществляется организацией самостоятельно и на добровольной основе. Данное решение должно найти отражение в учетной политике организации. Организация обязана применять выбранный способ учета по отношению ко всем имеющимся у нее объектам инвестиционной собственности. Изменение выбранного способа учета должно быть убедительно обоснованно. Его изменение возможно только в случае, если это приведет к более экономически обоснованному формированию отчетности.

Определения:

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Фактическая стоимость – это сумма уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) и справедливая стоимость любого другого возмещения, переданного для приобретения актива на момент его приобретения или создания. В случае выплат, основанных на акциях, см. МСФО (IFRS) 2.

Справедливая стоимость - это сумма средств, на которую можно обменять актив или погасить обязательство при совершении сделки между хорошо осведомленными, желающими совершить такую операцию сторонами.

Инвестиционная собственность – это собственность, представленная следующими видами активов:

3 часть здания

4 земля и здания

К инвестиционной собственности не относится собственность, принадлежащая владельцу или арендатору:

1 используемая владельцем или арендатором в производстве, поставках товаров, услуг или в административных целях;

2 предназначенная для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Инвестиционная собственность предназначена для получения прибыли от сдачи ее в аренду или с целью увеличения стоимости капитала, или по обеим причинам.

Примеры инвестиционной собственности:

(1) земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала, а не для продажи в ходе обычной деятельности компании;

(2) земля, предназначенная для возможного коммерческого использования в будущем. Земля рассматривается как собственность, предназначенная для увеличения стоимости капитала компании;

(3) принадлежащие компании здания (в том числе полученные по финансовой аренде), а также сдаваемые в операционную аренду;

(4) незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно для:

1 получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,

2 производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.

Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет.

Если части одного объекта не могут быть проданы по отдельности, такой объект признается в качестве инвестиционной собственности при условии, что часть объекта, используемая для собственных нужд, несущественна для целей продажи, поставки товаров, услуг или для административных целей.

Инвестиционная собственность учитывается в качестве актива только когда:

1. существует вероятность того, что инвестиционная собственность в будущем принесет экономические выгоды и

2. стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Компания не включает затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимости инвестиционной собственности. Такие затраты отражаются в отчете о прибылях и убытках по мере их возникновения.

Примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут быть капитализированы:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемым руководством компании),

(ii) эксплуатационные расходы, которые возникли до того, как объекты инвестиционной собственности достигли запланированных эксплуатационных характеристик,

(iii) сверхнормативная величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности.

Справедливая стоимость отличается от стоимости использования.

Справедливая стоимость отражает цену объекта инвестиционной собственности на открытом рынке.

Стоимость использования отражает расчеты компании относительно стоимости объекта инвестиционной собственности, которые могут быть неприменимы при наличии открытого рынка. В связи с этим, справедливая стоимость не отражает следующих факторов, которые не доступны осведомленным, желающим осуществить сделку покупателям и продавцам:

(1) добавленная стоимость, созданная в результате формирования портфеля инвестиционной собственности, имеющей разное местонахождение;

(2) синергии (объединения) инвестиционной собственности и других активов;

(3) юридические права или юридические ограничения, характерные только для настоящего владельца собственности; а также

(4) налоговые привилегии или налоговые издержки, характерные для настоящего владельца.

Эти элементы будут включаться в потребительскую стоимость.

При определении справедливой стоимости инвестиционной собственности компания учитывает конструктивно сочлененные предметы (основные средства) в составе инвестиционной собственности.

Справедливая стоимость объектов инвестиционной собственности:

q не отражает будущих капитальных затрат по усовершенствованию или расширению объектов

q не отражает экономических выгод от будущих затрат.

Согласно МСФО (IAS) 17 владелец инвестиционной собственности должен раскрывать в своей финансовой отчетности информацию обо всех активах, сданных в аренду.

Компания, которая распоряжается инвестиционной собственностью на правах аренды, должна раскрывать информацию о финансовой аренде с позиции арендатора, а об операционной аренде – с позиции арендодателя.

Компания должна раскрывать:

(1) какой метод учета она использует, по справедливой стоимости или по фактической стоимости;

(2) если она использует метод учета по справедливой стоимости, то классифицирует и учитывает ли она имущественный интерес, связанный с операционной арендой, как инвестиционную собственность, и если да, то при каких условиях;

(3) если классификация затруднительна, то какие критерии использует компания для разграничения инвестиционной собственности и средств, используемых для собственных нужд, а также инвестиционной собственности и средств, предназначенных для продажи в ходе обычной деятельности;

(4) способы и допущения, применяемые для определения справедливой стоимости, включая информацию о том, была ли справедливая стоимость определена на основе подтвержденной рыночной информации или с учетом других факторов, определяемых характером собственности или отсутствием сопоставимой рыночной информации;

(5) была ли справедливая стоимость инвестиционной собственности определена в результате проведения оценки независимым оценщиком, имеющим соответствующую профессиональную классификацию и свежий опыт в оценке инвестиционной собственности. Если такой оценки не проводилось, этот факт также подлежит раскрытию;

(6) суммы, признанные в отчете о прибылях и убытках и отражающие:

q доход от сдачи в аренду инвестиционной собственности;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, по которой был получен арендный доход в отчетном периоде;

q прямые операционные расходы (включая расходы на ремонт и техническое обслуживание), связанные с инвестиционной собственностью, которая не принесла дохода от сдачи в аренду в течение периода;

q суммарные изменения в справедливой стоимости, учтенные в отчете о прибылях и убытках по продаже инвестиционной собственности из банка активов, где используется модель учета по фактической стоимости, в банк активов, где используется модель учета по справедливой стоимости;

q наличие и размер ограничений, связанных с продажей инвестиционной собственности, уменьшением дохода или поступлений, причитающихся компании при выбытии инвестиционной собственности;

q контрактные обязательства по приобретению, строительству объектов инвестиционной собственности, или по ремонту, техническому обслуживанию, реконструкции.

Компания, использующая метод учета по справедливой стоимости, должна раскрывать информацию о сверке балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:

(1) прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, включаемых в балансовую стоимость актива;

(2) прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний

(3) выбытие;

(4) чистую прибыль или убыток, возникающие в результате корректировок справедливой стоимости;

(5) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(6) перевод объектов из запасов, а также из учитываемых в составе средств, используемых для собственных нужд, в инвестиционную собственность, и обратно;

(7) прочие изменения.

В случае существенной корректировки оценки в целях подготовки финансовой отчетности, компания должна раскрывать информацию о сверке первоначальных данных и скорректированных, включенных в финансовую отчетность, с раздельным отражением совокупной суммы признанных обязательств по договорам аренды в результате продажи с обратной арендой и любых других существенных корректировок

Компания должна дополнительно раскрывать следующее:

(1) описание объектов инвестиционной собственности;

(2) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно оценена;

(3) если это возможно, привести количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам; и

(4) при выбытии инвестиционной собственности, которая учитывалась не по справедливой стоимости:

(i) факт того, что компания продала инвестиционную собственность, учитываемую не по справедливой стоимости;

(ii) балансовую стоимость этой инвестиционной собственности на момент продажи; и

(iii) сумму признанной прибыли или убытка.

Компания, использующая метод учета по фактической стоимости, должна также раскрывать:

(1) используемые методы начисления амортизации;

(2) применяемые сроки полезной службы или нормы амортизации;

(3) валовую балансовую стоимость и накопленную амортизацию (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;

(4) сверку балансовой стоимости инвестиционной собственности на начало и конец периода, отражающую:

(i) прирост инвестиционной собственности, с раздельным раскрытием прироста в результате новых приобретений и в результате последующих расходов, признаваемых в качестве актива;

(ii) прирост инвестиционной собственности в результате приобретений, связанных с объединением компаний;

(iii) выбытие;

(iv) амортизацию;

(v) сумму убытков от обесценения, признанных в отчетном периоде, и сумму убытков от обесценения, компенсированных в отчетном периоде, в соответствии с МСФО 36;

(vi) курсовые разницы, возникающие при переводе финансовой отчетности из одной валюты в другую и при переводе операций в иностранной валюте в валюту отчетности отчитывающейся компании;

(vii) перевод средств из запасов и не сдаваемых в аренду основных средств в состав инвестиционной собственности, и обратно; и

(viii) прочие изменения; и

(5) справедливую стоимость инвестиционной собственности. Если компания не может достоверно оценить справедливую стоимость инвестиционной собственности, она должна раскрывать следующее:

(i) описание объектов инвестиционной собственности;

(ii) объяснение, почему справедливая стоимость инвестиционной собственности не может быть достоверно определена; и

(iii) если это возможно, указать количественные границы, в которых могла бы находиться справедливая стоимость по приблизительным оценкам.

Вопросы для самоконтроля (множественный выбор)

1. Справедливая стоимость – это сумма за которую актив:

1. Может быть обменен между связанными сторонами.

2. Может быть реализован в качестве утильсырья.

3. Может быть обменен осведомленными независимыми сторонами, заинтересованными в совершении сделки.

2. Инвестиционной собственностью может быть:

2. Здание.

3. Часть здания.

4. Земля и здание вместе.

5. Все вышеперечисленное.

3. Инвестиционная собственность может учитываться у:

1. Владельца.

2. Арендодателя, в рамках финансовой аренды.

3. Арендатора, в рамках финансовой аренды.

6. Все вышеперечисленное

4. Используемые собственником средства:

1. Могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

2. Не могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

3. Иногда могут учитываться в качестве инвестиционной собственности.

5. Средства, которые находятся у арендатора в операционной аренде, могут учитываться в качестве инвестиционной собственности, но только если:

1. Этими средствами является гостиница.

2. Арендатор учитывает имущество по справедливой стоимости.

3. Срок операционной аренды превышает 20 лет.

6. Если средства находятся у арендатора в операционной аренде и классифицируются в качестве инвестиционной собственности, то:

1. Все арендованные средства в рамках операционной аренды классифицируются в качестве инвестиционной собственности.

2. Вся инвестиционная собственность будет учитываться по справедливой стоимости.

3. Амортизация не будет начисляться.

7 . Что является примером инвестиционной собственности:

1. Земля, предназначенная для долгосрочного увеличения стоимости капитала.

2. Земля, предназначенная для будущего использования. Такая земля считается предназначенной для увеличения стоимости капитала.

3. Здание, которым компания владеет (в том числе на условиях финансовой аренды) и сдает его в операционную аренду.

4. Не занятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

5. Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности.

6. Средства, создаваемые для третьих лиц.

7. Не сдаваемые в аренду средства.

8. Средства, приобретаемые для использования в качестве инвестиционной собственности.

9. Существующая инвестиционная собственность, перестроенная с целью длительного использования в качестве инвестиционной собственности.

10. Средства, сдаваемые в финансовую аренду.

8. Если средства частично являются инвестиционной собственностью, и частично не сдаются в аренду, компания должна учитывать их в качестве:

1. Инвестиционной собственности.

2. В качестве средств, используемых для собственных нужд.

3. Каждая часть должна учитываться отдельно.

9. Если компания предоставляет значительные дополнительные услуги арендаторам, связанные со сданными им в аренду объектами:

1. Средства должны классифицироваться в качестве не сдаваемых в аренду, а не в качестве инвестиционной собственности.

2. Средства должны классифицироваться в качестве инвестиционной собственности, а не в качестве используемых для собственных нужд.

3. Оплата за услуги должна капитализироваться.

10. Материнская компания сдает в аренду средства своей дочерней компании .

Средства могут классифицироваться в качестве инвестиционной собственности:

1. В отчетности дочерней компании.

2. В консолидированной финансовой отчетности.

3. В отдельной финансовой отчетности материнской компании.

11. Затраты на ремонт и техническое обслуживание обычно:

1. Капитализируются.

2. Признаются в качестве расходов в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

3. Учитываются как отложенные расходы.

12. Если затраты, связанные с капитальным ремонтом (например, заменой стен) капитализируются :

4. Они должны отражаться в качестве отдельного актива.

5. Любые оставшиеся затраты с момента предыдущей проверки технического состояния здания должны быть списаны.

6. Совет директоров должен быть немедленно поставлен в известность о произведенных затратах.

13. Элементами затрат на объект инвестиционной собственности являются:

i. Цена покупки

ii. Юридические услуги.

iii. Налог на передачу титула собственности.

iv. Накладные расходы, связанные с приобретением объекта.

14. Следующие затраты:

(i) затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения средств в состояние, при котором они могут функционировать в режиме, который определяют менеджеры компании),

(ii) операционные убытки, возникающие до того, как инвестиционная собственность достигает запланированного уровня эксплуатации,

(iii) сверхнормативный объем производственных отходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, привлеченных к строительству или реконструкции объекта собственности, должны учитываться в качестве:

7. Непредвиденных расходов.

8. Капитализироваться в качестве основных средств.

9. Расходов.

15. Если платеж за объект инвестиционной собственности отложен за пределы периода кредитования, то любой дополнительный платеж, превышающий стоимость актива, будет учитываться в качестве:

7. Затрат на основные средства.

8. Затрат по займам.

9. Ремонта и технического обслуживания.

16. Процентный доход от арендованной собственности должен оцениваться:

1. По справедливой стоимости.

2. По текущей стоимости минимальных арендных платежей.

3. По наибольшей величине из 1и 2.

4. По наименьшей величине из 1и 2.

17. В случае, когда один или более активов обмениваются на новый актив, новый актив оценивается:

1. По стоимости замещения имущества.

2. По справедливой стоимости.

3. По ликвидационной стоимости.

18. В случае обмена активов, когда приобретенный актив не может быть точно оценен:

1. Используется стоимость переданного актива.

2. Используется ликвидационная стоимость.

3. Актив не может капитализироваться.

19. Компания в учетной политике может принять способ учета инвестиционной собственности либо по фактической стоимости приобретения либо по переоцененной стоимости. Выбранный способ учета должен применяться:

1. Ко всем основным средствам.

2. Ко всей инвестиционной собственности.

3. К крупным объектам основных средств.

20. Доход, возникающий в результате изменения справедливой стоимости инвестиционной собственности, должен включаться:

1. В резерв переоценки.

2. В качестве непредвиденных или чрезвычайных статей.

3. В отчет о прибылях и убытках.

21. Справедливая стоимость включает:

1. Специальные финансовые условия.

2. Операционные издержки, возникающие при продаже.

4. Ни 1 ни 2.

22. Справедливая стоимость включает:

a. дополнительную стоимость, полученную в результате создания портфеля инвестиционной собственности;

b. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов;

c. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности;

d. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем инвестиционной собственности.

e. Все из 1-4.

f. Ничего из 1-4.

23. Стоимость использования включает:

1. дополнительную стоимость, полученную в результате экономического эффекта от приобретения собственности в разных районах (диверсификация инвестиций в недвижимость);

2. количественную оценку эффекта синергии (объединения) объектов инвестиционной собственности и других активов;

3. юридические права или правовые ограничения, связанные с конкретным владельцем;

4. налоговые льготы или налоговое бремя, связанные с конкретным владельцем.

5. Все из 1-4.

6. Ничего из 1-4.

24. Справедливая стоимость учитывает будущие капитальные затраты, связанные с улучшением собственности:

1. Дисконтируя их до текущей стоимости.

2. Как условные обязательства.

3. Не отражает их.

25. При использовании модели учета по фактической стоимости актив учитывается по:

1. Фактической стоимости.

2. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации.

3. Фактической стоимости за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения.

26. Перевод объектов в инвестиционную собственность, или из нее, осуществляется только в случае изменения порядка эксплуатации объекта, подтвержденного следующими событиями:

1. начало использования объекта владельцем – перевод из инвестиционной собственности в состав средств, не сдаваемых в аренду;

2. начало подготовки к продаже – перевод из инвестиционной собственности в запасы;

3. сдача в аренду – перевод из состава средств, не сдаваемых в аренду, в инвестиционную собственность;

4. начало сдачи в операционную аренду – перевод из запасов в инвестиционную собственность;

5. окончание строительства или реконструкции – перевод из средств, находящихся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность.

6. Любого из 1-5.

7. Ни одного из 1-5.

27. Если компания принимает решение продать объект инвестиционной собственности без проведения работ по реконструкции, эта собственность:

Переводится в запасы.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Томский государственный университет систем управления и радиоэлектроники» (ТУСУР)

ЦЕНТР ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ

РЕФЕРАТ

ДИСЦИПЛИНА: МСФО

ТЕМА: МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

Специальность: Менеджмент. Финансы и кредит

Слушатель:

_____________/Кузнецова Е.В./

Подпись

Введение

1. МСФО 40 «Инвестиционная собственность»

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

1.2 Признание и первоначальная оценка

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Заключение

Список литературы

Введение

Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) ведут свою историю с 1971 года, когда в Лондоне крупнейшими и известнейшими специалистами в области финансового учета было решено создать инструментарий для подготовки финансовой отчетности, единый и понятный для мирового экономического сообщества. И в те времена скептиков в отношении работы, тогда еще Совета по МСФО, было много. Оно и понятно - как создать инструмент подготовки и представления финансовой отчетности для мирового экономического сообщества с его неповторимостью и особенностями учета в конкретной стране, а то и отрасли. Но все кардинально изменилось после 2001 года, когда в США произошли события, связанные с компанией Enron, и тогда скептики по большей части стали ярыми сторонниками разработки единого комплекта понятных и широко применяемых стандартов. Сейчас можно сказать, что уже более 100 стран мира в той или иной мере перешли или собираются перейти на МСФО. И заявление представителей США о возможном отказе от ГААП США яркое подтверждение тому, что вес МСФО в мировой экономической среде постоянно возрастает. Хотя и критики тоже хватает, стандарты находятся в постоянном процессе усовершенствования, что не может вызывать раздражения как у составителей финансовой отчетности, так и у потенциальных пользователей, так как постоянно приходится перестраиваться. Да вот еще недавно представители исламских стран выразили мнение, что для исламских стран МСФО желательно изменить, чтобы они соответствовали нормам шариата. Так что проблемы есть как внутренние, так и внешние.

На данный момент уже выпущено 37 (для сравнения в ГААП США - 159) стандартов старой и новой платформы (IAS (International Accounting Standards) - старая платформа, они были выпущены до 2001 года - их 29; IFRS (International Financial Reporting Standards) - новая платформа, после 2001 года, - их 8.

Вопросы оценки и учета основных средств являются наиболее важными при подготовке отчетности, соответствующей международным стандартам (МСФО), что вызвано высокой долей основных средств в составе активов для большинства российских организаций. От правильной оценки и признания основных средств, в конечном счете, в наибольшей степени зависит балансовый отчет организации.

В Международных стандартах финансовой отчетности основным стандартом, регулирующим порядок учета основных средств, является МСФО 16 «Основные средства» («Property, plant and equipment»). Данный стандарт раскрывает порядок признания и оценки стоимости основных средств от момента первоначально понесенных затрат до продажи или выбытия по любой другой причине, способы начисления амортизации, раскрытие информации в финансовой отчетности.

Для целей признания основных средств в финансовой отчетности необходимо также учитывать требования следующих стандартов: МСФО 17 «Аренда» («Leases») и МСФО 40 «Инвестиционная собственность» («Investment Property»).

МСФО 17 «Аренда» требует от организации применять передачу рисков и выгод в качестве критерия признания арендуемого объекта основных средств. При этом остальные аспекты учета для таких активов, включая амортизацию, определяются требованиями МСФО 16 «Основные средства». инвестиционный собственность финансовый отчетность

МСФО 40 «Инвестиционная собственность» должен применяться организацией для учета объектов основных средств, находящихся в процессе строительства или разработки и предназначенных для получения дохода в будущем. МСФО 40 применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности. Организация, использующая метод учета по фактической стоимости для инвестиционной собственности в соответствии с требованиями МСФО 40 «Инвестиционная собственность», будет использовать также метод учета по фактической стоимости в соответствии с МСФО 16 «Основные средства». МСФО 40 «Инвестиционная собственность» применяется также к основным средствам, реконструируемым с целью дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

1 . МСФО 40 «инвестиционная собственность»

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

В российской практике основные средства, которые предназначены исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование, учитываются в составе доходных вложений в материальные ценности.

Инвестиционная собственность признается в качестве актива только когда существует вероятность того, что она в будущем принесет экономические выгоды и стоимость инвестиционной собственности может быть надежно оценена.

Первоначальная стоимость объекта инвестиционной собственности включает первоначальные затраты на приобретение и все напрямую связанные с приобретением расходы. Стоимость сооруженного объекта инвестиционной собственности определяется на момент завершения строительства или реконструкции. До момента завершения строительства для учета объекта применяется МСФО 16.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.

Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

В процессе финансово-хозяйственной деятельности может потребоваться реклассификация инвестиционной собственности. Перевод объекта в инвестиционную собственность или вывод из ее состава осуществляется только в случае изменения способа его эксплуатации, подтвержденного следующими событиями:

Начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;

Начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;

Окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;

Начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

Окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

При переводе объекта, учитываемого по справедливой стоимости, из инвестиционной собственности в другие виды активов, этот объект начинает учитываться в новом качестве по справедливой стоимости.

1.1 Классификация объектов инвестиционной собственности

Таблица 1 - Классификация объектов инвестиционной собственности

Относятся к инвестиционной собственности	Не относятся к инвестиционной собственности
Земля, предназначенная для получения дохода от повышения стоимости капитала	Возобновляемые природные ресурсы, лесные угодья и т.п.
Земля, назначение которой не определено	Недра, полезные ископаемые, другие невозобновляемые природные ресурсы (кроме земли)
Здания и сооружения (собственные или полученные в финансовую аренду), предоставляемые в операционную аренду	Здания и сооружения, предназначенные для продажи, или незавершенные строительством объекты того же назначения
Незанятые здания и сооружения, предназначенные для оперативной аренды или получения дохода от повышения стоимости капитала	Незавершенное строительство зданий и сооружений или их реконструкция по поручению третьих лиц, или предназначенных для будущего использования в качестве инвестиционной стоимости
Здания и сооружения, использовавшиеся как инвестиционная собственность, находящаяся в реконструкции для последующего использования в тех же целях	Здания (сооружения), используемые в производстве, коммерческой или управленческой деятельности; реконструированные в тех же целях, предназначенные для выбытия, а также занимаемые сотрудниками компании, независимо от размеров арендной платы для пользования

Переклассификация объектов инвестиционной стоимости, то есть их включение в данную категорию либо исключение из нее, производится по фактическому предназначению того или иного объекта имущества организации.

Перевод объекта из инвестиционной собственности в объект для продажи производится с началом его реконструкции для подготовки к продаже. Но если принято решение о продаже объекта инвестиционной собственности без реконструкции, его продолжают числить в составе инвестиционной собственности вплоть до выбытия в результате продажи.

Объект включается в инвестиционную собственность:

После завершения строительства или реконструкции;

После окончания его применения в производстве, управлении, коммерческих операциях;

После передачи в операционную аренду третьей стороне.

Объект исключается из инвестиционной собственности:

С началом применения его в производстве, управлении или коммерческих операциях;

С началом реконструкции как подготовительной предпродажной операции.

1.2 Признание и первоначальная оценка

В составе активов организации признается инвестиционная собственность как самостоятельный объект учета, когда имеется достаточная вероятность поступления арендных платежей или прироста стоимости капитала в соответствии с требованиями к инвестиционной собственности, а стоимость последней может быть достоверно определена.

Первоначальная оценка инвестиционной собственности производится по себестоимости ее приобретения или строительства, не исключая и строительства хозяйственным способом.

Себестоимость приобретения инвестиционной стоимости включает цену объекта и прямые затраты по сделке (юридические, консультационные услуги, регистрация и т.п.). Проценты за отсрочку платежа в себестоимость не включаются, они включаются в периодические расходы в течение срока данного кредита. Объекты, построенные подрядчиками, оцениваются в соответствии с ценой подрядного договора.

Себестоимость инвестиционной собственности, построенной хозяйственным способом, определяется по сумме всех затрат на дату завершения строительства объекта. Затраты на незавершенных объектах учитываются, как и любые другие затраты на капитальное строительство. Отдельный учет инвестиционной собственности начинается с даты завершения строительства и принятия объекта в эксплуатацию.

Стоимость сверхнормативного расхода материалов и других ресурсов, потребленных при строительстве или реконструкции объектов, не включается в их первоначальную стоимость. Расходы, связанные с вводом в эксплуатацию объекта инвестиционной собственности, не включаются в его себестоимость, за исключением тех расходов, которые необходимы для приведения объекта в рабочее состояние. Но первоначальные убытки, связанные с временными трудностями по привлечению арендаторов, другие аналогичные потери списываются в расходы тех отчетных периодов, в которых они возникли.

Последующие дополнительные расходы относятся на увеличение балансовой стоимости инвестиционной собственности, если они повышают доходность инвестиционной собственности.

Во всех случаях, когда в первоначальной цене объекта отражены потери доходности, их восстановление путем модернизации или других последующих расходов должно отражаться на увеличении балансовой стоимости объекта. Иные последующие расходы не капитализируются. Они должны списываться в расходы того периода, в котором они возникли.

1.3 Последующая оценка стоимости объектов инвестиционной собственности

МСБУ-40 разрешает применять для учета объектов инвестиционной собственности: справедливую стоимость, а ее изменения отражать в составе прибылей и убытков; первоначальную стоимость приобретения, при которой инвестиционная собственность отражается в балансе по остаточной стоимости, то есть за вычетом накопленной амортизации и убытков от обесценения. Применение для учета первоначальной стоимости приобретения не исключает необходимости раскрывать в примечаниях к финансовой отчетности справедливую стоимость инвестиционной собственности.

Таблица 2 - Основные характеристики моделей учета инвестиционной недвижимости

Показатель
Первоначальная оценка	По фактическим затратам на приобретение
Последующая оценка и учет	Все объекты отражаются по справедливой стоимости, кроме исключительных случаев	Все объекты отражаются по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения (модель учета по первоначальной стоимости по МСФО 16 «Основные средства»)
Отражение изменения справедливой стоимости	Прибыль (убыток) от изменения справедливой стоимости относится на чистую прибыль или убыток за тот период, в котором они возникли, т.е. отражается в отчете о прибылях и убытках
Амортизация	Амортизация не начисляется	Амортизация начисляется также как по аналогичным основным средствам по МСФО 16
Исключения	В исключительных случаях, когда не возможно определить справедливую стоимость для учета объектов инвестиционной недвижимости используется модель учет по первоначальной стоимости, ликвидационная стоимость принимается равной нулю
Обесценение	Положения МСФО 36 не применяются (они уже выполнены, поскольку применяется учет по справедливой стоимости)	Признаются убытки от обесценения в соответствии с МСФО 16 и МСФО 36 «Обесценение активов», включаемые в отчет о прибылях и убытках
Дополнительное раскрытие	В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, необходимо раскрывать дополнительную информацию, касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости	В финансовой отчетности обязательно должна быть раскрыта информация о справедливой стоимости или причины, по которым она не может быть определена

Данная модель отличается от учета по переоцененной стоимости, которая повсеместно применяется для учета материальных активов, тем, что превышение переоцененной стоимости над первоначальной балансовой стоимостью признается на счетах капитала как прирост стоимости имущества. Применение модели учета по справедливой стоимости предполагает, что все изменения стоимости отражаются только на счетах прибылей и убытков.

Очевидны и трудности определения справедливой стоимости для многих объектов инвестиционной стоимости. Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать конъюнктуру и фактические рыночные и иные условия именно на отчетную дату, а не на любую иную. Меняющиеся рыночные условия ведут к изменениям и неточностям в оценке справедливой стоимости. По многим объектам инвестиционной собственности нельзя опереться на цены активного рынка, воздействуют и тарифные факторы арендной платы.

Каждая организация обязывается применять избранный порядок оценки для всех объектов инвестиционной собственности. Часто по объективным причинам невозможно обеспечить оценку по справедливой стоимости всех имеющихся объектов.

Оценка при переклассификации осуществляется по одной из двух моделей: по первоначальной стоимости или по справедливой стоимости. При оценке по первоначальной стоимости любая переклассификация объектов инвестиционной собственности не вызывает каких-либо изменений в ее балансовой стоимости и не требует поэтому какого-либо учета отклонений. Наоборот, при оценке объектов инвестиционной собственности по справедливой стоимости возникают отклонения, требующие учета и отражения в финансовой отчетности.

Переклассификация инвестиционной собственности в основные средства, запасы или в иные категории «собственности, занимаемой владельцем», производится по справедливой стоимости, которая признается в качестве балансовой стоимости объектов на момент изменения их предназначения в данной организации.

Выбытие объектов инвестиционной собственности происходит путем их продажи или сдачи в финансовую аренду по договору лизинга. Продажная цена объекта определяется по его справедливой стоимости на дату отчуждения. При предоставлении коммерческого кредита или рассрочки платежа разность между фактическим возмещением и справедливой стоимостью (ценой) отражается в учете отдельно, как полученный процентный доход. Возникающие прибыли (убытки) отражаются на счете прибылей и убытков.

При окончательном снятии с эксплуатации (списании) объекта инвестиционной стоимости возможная сумма потерь отражается как убыток в том отчетном периоде, в котором оформлено списание объекта.

1.4 Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО (IAS) 40

Таблица 3 - Требования к раскрытию информации в соответствии с МСФО 40

Модель учета по справедливой стоимости	Модель учета по первоначальной стоимости
Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) В исключительных случаях, когда организация отражает объект инвестиционной недвижимости, используя основной метод учета МСФО 16, суммы, относящиеся к данному объекту инвестиционной недвижимости, в сверке следует раскрывать отдельно от прочих объектов, а также раскрывать дополнительную информацию, главным образом касающуюся разъяснения причин невозможности учета по справедливой стоимости.	Использованные методы амортизации; Срок полезной службы активов или использованные нормы амортизации; Совокупную балансовую стоимость и накопленную амортизацию (вместе с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец отчетного периода; Сверку балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и на конец отчетного периода, (представление сопоставимой информации не требуется) Справедливую стоимость инвестиционной недвижимости или указать причины не возможности определить справедливую стоимость инвестиционной недвижимости с достаточной степенью достоверности
Критерии, разграничения объектов инвестиционной недвижимости и недвижимости, занимаемой владельцем, а также имущества, предназначенного для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности; Методы и существенные допущения, использованные при определении справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, Факт привлечения для определения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости независимого профессионального оценщика и факт отсутствия подобной оценки раскрывается в пояснениях к финансовой отчетности; Показатели, отраженные в отчете о прибылях и убытках: Доход от предоставления в операционную аренду инвестиционной недвижимости; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, от которой был получен доход в отчетном периоде; Прямые операционные расходы, относящиеся к инвестиционной недвижимости, которая не принесла арендный доход за отчетный период; Наличие и размер ограничений возможности продажи инвестиционной недвижимости; Существенные обязательства: o по договору на приобретение, строительство или реконструкцию инвестиционной недвижимости либо o на проведение ремонта, текущего обслуживание или улучшение инвестиционной недвижимости.

1.5 Трансформационные записи при переходе на МСФО

При переходе на МСФО российским организациям следует обратить особое внимание на наличие объектов, удовлетворяющих критериям признания инвестиций в недвижимость согласно МСФО (IAS) 40 «Инвестиции в недвижимость». Применение модели учета по справедливой стоимости один из немногих инструментов увеличения нераспределенной прибыли (чистой прибыль отчетного периода) организации по сравнению с аналогичными показателями по РПБУ, поскольку цены на недвижимое имущество (земельные участки и здания), как правило, растут.

В случае проведения трансформации российской отчетности в отчетность, составленную в соответствии с МСФО, возможны следующие трансформационные записи, связанные с признанием инвестиционной недвижимости:

o реклассификационные записи:

Перевод объектов основных средств в инвестиционную собственность (МСФО 40),

Перевод объектов доходных вложения в материальные ценности в состав основных средств (МСФО 16) или в инвестиционной недвижимости (МСФО 40);

o записи, связанные с приведение методов учета и оценки инвестиционной недвижимости к модели учета по справедливой стоимости или модели учета по первоначальной стоимости, в т.ч.:

- «снятие» результатов российской переоценки, если по объектам инвестиционной собственности проводилась переоценка согласно ПБУ 6/01;

Исключение начисленной амортизации, включение изменения справедливой стоимости в чистую прибыль (убыток) отчетного периода (в случае применения модели справедливой стоимости);

Записи, уточняющие сроки полезного использования, методы амортизации, оценку ликвидационной стоимости, отражающие убытки от обесценения по МСФО 36 (если учетной политикой предусмотрена модель учета по первоначальной стоимости).

2. Сравнительная характеристика международного стандарта финансовой отчетности и его российских аналогов

Аналога МСФО 40 «Инвестиционная недвижимость» в российском законодательстве пока нет. Наиболее близким объектом учета в российской практике являются доходные вложения в материальные ценности, учитываемые на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

В соответствии с Планом счетов бухгалтерского учета доходными вложениями в материальные ценности являются вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода. Таким образом, имеет место несоответствие понятий инвестиционная недвижимость (МСФО 40) и доходные вложения в материальные ценности (см. рис.1).

Учет доходных вложений в материальные ценности в российском учете осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01 «Учет основных средств», и в целом соответствует модели учета по первоначальной стоимости, предусмотренной МСФО 40. При этом если российская организация воспользовалась правом переоценки доходных вложений в материальные ценности, то такой вариант не будет соответствовать модели учета по справедливой стоимости, предлагаемой МСФО 40. Важно отметить, в отличие от положений международных стандартов земельные участки в соответствии с российским законодательном не подлежат переоценке (п. 43 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Определение		Российские аналоги
Первое применение новой системы бухгалтерского учета и финансовой отчетности	МСФО включают отдельный стандарт о том, как впервые применять МСФО. Он предоставляет определенные исключения, включает ряд требований, в том числе к раскрытию информации. Если компания принимает решение о переходе на МСФО в качестве стандарта составления отчетности, то при первой подготовке ее финансовой отчетности по МСФО требуется ретроспективное применение требований всех МСФО, действующих на отчетную дату, с некоторыми добровольными исключениями, в основном касающимися основных средств и иных активов, объединений бизнеса и учета пенсионных планов, а также с ограниченным количеством обязательных исключений. Сравнительные данные за предыдущие периоды должны быть подготовлены и представлены на основе МСФО. Практически все поправки, возникающие в результате первого приведения финансовых данных в соответствие с МСФО, необходимо скорректировать посредством отнесения на нераспределенную прибыль первого отчетного периода, представленного в формате МСФО. Некоторые поправки могут быть отнесены на гудвил или на статьи капитала.	Конкретные правила перехода на составление финансовой отчетности по РПБУ либо подготовки такой отчетности впервые положениями не установлены.
		Аналогично правилам, установленным для основных средств.
Определение «инвестиционная собственность»	Инвестиционная собственность (земля и здания), предназначенная для получения рентного дохода и/или увеличения стоимости капитала, инвестированного в инвестиционную собственность. Определение не включает собственность, используемую самой компанией, и собственность, предназначенную для продажи.	Понятия, эквивалентного понятию «инвестиционная собственность», не существует. В РПБУ выделяется отдельный показатель «Доходные вложения в материальные ценности», которые включают вложения организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие материальные ценности, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование: аренду, прокат) с целью получения дохода.
Первоначальная оценка	Приобретенная и построенная компанией инвестиционная собственность отражается в учете в оценке по стоимости приобретения. Стоимость приобретенной инвестиционной собственности включает цену покупки и любые прямые затраты, такие как вознаграждение за профессиональные юридические услуги, налоги на передачу собственности и прочие затраты по операции. Объекты собственности, сооруженные компанией, должны отражаться в учете как основные средства до момента завершения строительства, когда данные объекты переходят в категорию инвестиционной собственности. Арендуемая собственность по финансовой или операционной аренде, также может классифицироваться как инвестиционная.	Учет ведется по правилам, установленным для основных средств (Аналогично МСФО, за исключением того, что прибыли/убытки от хеджирования денежных потоков не включаются в стоимость и вычет суммы государственной помощи из стоимости актива не допускается. Отсутствуют требования признания обязательства, связанного с выбытием актива, поэтому расходы по выбытию объекта основных средств не включаются в его первоначальную стоимость.)
Последующая оценка	Компания может использовать метод оценки по справедливой стоимости и по остаточной стоимости для всех видов инвестиционной собственности. При применении справедливой стоимости прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости отражается в отчете о прибылях и убытках, и балансовая стоимость не амортизируется.	Оценивается по правилам, установленным для основных средств (Частично совпадает с МСФО. Затраты на содержание объекта основных средств (технический осмотр, поддержание в рабочем состоянии), а также на проведение текущего и капитального ремонта включаются в текущие расходы. Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта основных средств могут увеличивать первоначальную стоимость объекта, если в результате модернизации и реконструкции улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования (срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п.) объекта основных средств. В случае наличия у одного объекта нескольких частей, имеющих разный срок полезного использования и учитываемых обособленно, замена каждой такой части учитывается как выбытие и приобретение самостоятельного инвентарного объекта.)
	В отношении изменений в использовании инвестиционной собственности существует подробное руководство по последующей ее классификации. Инвестиционная собственность, предназначенная для продажи, переводится в категорию «материально-производственные запасы»; инвестиционная собственность, используемая самой компанией - в категорию «основные средства».	Не применяется.
Периодичность и правила проведения переоценок	Справедливая стоимость инвестиционной собственности должна отражать рыночные условия и обстоятельства на балансовую дату. Стандарт не требует привлечения независимого и квалифицированного оценщика, но это поощряет. Переоценки должны проводиться достаточно регулярно, с тем чтобы балансовая стоимость существенно не отличалась от справедливой стоимости.	Аналогично МСФО

Размещено на http://www.allbest.ru/

Заключение

Расхождения между российской системой бухгалтерского учета и МСФО приводят к значительным различиям между отчетностью, составляемой в РФ и в западных странах. При этом отчетность, составленная по международным стандартам, позволяет получить более точную картину положения дел в компании. Поэтому инвесторы и финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные и лизинговые компании) используют для оценки финансового состояния российских организаций финансовую отчетность, подготовленную в соответствии с МСФО.

Цель реформирования системы бухгалтерского учета - приведение национальной системы бухгалтерского учета в соответствие с требованиями рыночной экономики и международными стандартами финансовой отчетности.

Задачи реформы:

Сформировать систему стандартов учета и отчетности, обеспечивающих полезной информацией пользователей, в первую очередь инвесторов;

Обеспечить увязку реформы бухгалтерского учета в РФ с основными тенденциями гармонизации стандартов на международном уровне;

Оказать методическую помощь организациям в понимании и внедрении реформированной модели бухгалтерского учета.

Таким образом, государство заинтересовано в таком переходе, поскольку заинтересовано в притоке иностранных инвестиции, повышении прозрачности учета российских компаний и соответствия стандартов бухгалтерского учета требованиям рыночной экономики.

Переход российских компаний на МСФО важен и инвесторам, и руководству компаний, и государству.

Интерес государства. Предприятия государств, применяющих МСФО, имеют возможность получить денежные средства на более льготных условиях и в более сжатые сроки. Общепринятые стандарты финансовой отчетности необходимы для стран, заинтересованных в привлечении иностранного капитала. Это поможет оживить российскую экономику и увеличить поступления в бюджет.

Интерес инвесторов и собственников компаний. При отсутствии единой бухгалтерской отчетности международные инвесторы, заинтересованные в сохранении капитала и уменьшении инвестиционных рисков, вынуждены проводить дополнительные аналитические исследования, направленные на выявление истинного финансового положения конкретных предприятий или компаний, в результате чего капитал становится дороже. Введение МСФО в РФ сократит затраты на трансформацию отчетности и таким образом уменьшит издержки.

Интерес менеджмента предприятий. Руководство предприятия, использующего МСФО, получает отчетность, которая максимально объективно отражает действительность и на основе которой можно принимать обоснованные управленческие решения.

Список литературы

1. Налоговый кодекс Российской Федерации;

2. Палий В.Ф. Международные стандарты учета и финансовой отчетности: Учебник. - 3-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2008. - 512 с. - (Высшее образование);

3. Сходства и различия - Сравнение Международных стандартов финансовой отчетности с Общепринятыми правилами бухгалтерского учета США и Российскими правилами бухгалтерского учета - Май 2007 г.

4. Умрихин С.А. Международные стандарты финансовой отчетности: российская практика применения / С. А. Умрихин, Ю.В. Ильина. - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2007. - 432 с. - (Библиотека журнала «Российский бухгалтер»);

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Особенности подготовки к составлению отчетности по МСФО. Обеспечение и формирование учетной политики по МСФО и специфика ее дальнейшего изменения. Проведение трансформации отчетности в формат МСФО, первичное составление отчетности в этом формате.

лекция , добавлен 22.04.2010

Материальные и нематериальные активы. МСФО 16 "Учёт основных средств". МСФО 38 "Нематериальные активы". МСФО 17 "Аренда". МСФО 40 "Инвестиционная собственность". Раскрытие информации о связанных сторонах. МСФО 3 "Объединение бизнеса".

контрольная работа , добавлен 11.08.2007

Сравнительная характеристика российских и международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Реформирование российской финансовой отчетности в соответствии с МСФО. Перспективы перехода на международные стандарты в РФ, проблемы реформирования.

курсовая работа , добавлен 27.03.2009

Краткая характеристика международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные понятия и принципы. Методы подготовки отчетности в соответствии с МСФО. Корректирующие записи, реклассификация счетов и формирование финансовой отчетности по МСФО.

курсовая работа , добавлен 15.12.2010

Применение международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) как основы для составления финансовой отчетности компаний. Масштаб применения МСФО в отдельных странах. Основные проблемы применения МСФО. Сфера применения, вопросы правового внедрения.

реферат , добавлен 07.06.2010

Необходимость применения стандарта МСФО. Цели и сфера применения стандарта. Входящие остатки в балансе согласно МСФО. Обязательные исключения из ретроспективного применения. Распространение информации о переходе на МСФО, разъяснения последствий перехода.

презентация , добавлен 09.08.2013

Оценка влияния международных стандартов финансовой отчетности на российскую систему бухгалтерского учета. Анализ причин трансформации финансовой отчетности российских организаций в отчетность, составленную по МСФО. Учетная политика в соответствии с МСФО.

курсовая работа , добавлен 19.11.2012

Методика и этапы составления и предоставления отчетности в соответствии с МСФО. Характеристика отчетности, составленной по российским и международным стандартам. Использование методов трансформации финансовой отчетности, конверсии и смешанного учета.

курсовая работа , добавлен 08.04.2013

Общие требования, состав, представление и публичность бухгалтерской отчетности, формирование ее показателей. Понятие и структура международных стандартов финансовой отчетности (МСФО). Основные цели и причины перехода Российской Федерации на МСФО.

курсовая работа , добавлен 05.03.2014

Разработка научно-методических и практических рекомендаций по совершенствованию системы управленческого учета и финансовой отчетности в результате трансформации бухгалтерской отчетности в формат МСФО с учетом особенностей швейной промышленности РФ.

Вопросам учета инвестиций в основные средства посвящен МСФО 40 "Инвестиционная собственность".

Инвестиционная собственность - это недвижимое имущество, которым владеет организация (как собственник или арендатор по договору финансовой аренды) с целью сдачи в аренду или увеличения его стоимости, а не с целью использования в процессе производства и в административных целях, а также для продажи.

Последующая оценка объекта инвестиционной собственности осуществляется одним из способов:

Учет по справедливой стоимости - после первоначального признания объектов в сумме затрат на их приобретение все объекты оцениваются по справедливой стоимости, которая отражает состояние рыночных цен на отчетную дату. Прибыль (убытки) от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения.
Учет по фактическим затратам на приобретение - инвестиционная собственность оценивается по фактической стоимости приобретения за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения.

начало использования объекта в производственной деятельности - перевод объекта из инвестиционной собственности в состав основных средств;
начало подготовки к продаже - перевод объекта из инвестиционной собственности в запасы;
окончание использования в производственной деятельности - перевод объекта из основных средств в инвестиционную собственность;
начало сдачи в операционную аренду - перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;
окончание строительства или реконструкции - перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции (основные средства), в инвестиционную собственность.

Балансовая стоимость

Балансовая стоимость – это стоимость актива, указанная в бухгалтерском балансе.

Справедливая стоимость

Справедливая стоимость представляет собой цену, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства в ходе обычной сделки между участниками рынка на дату оценки(MСФО(IFRS)13).

Инвестиционная собственность

Инвестиционная собственность – это собственность, представленная следующими видами активов:

часть здания
земля и здания

Владелец собственности (или арендатор, по договору финансовой аренды), получает арендную плату или прирост стоимости капитала, или и то и другое.

Это включает:

Земля, удерживаемая для получения выгод от прироста капитала в долгосрочной перспективе, а не для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности.

Земля, дальнейшее использование которой на данный момент не определено. Если кредитная организация не приняла решение, будет ли она использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для реализации в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля предназначена для прироста капитала.

Здание, находящееся в собственности кредитной организации или находящееся в распоряжении кредитной организации по договору финансовой аренды и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды.

Имущество, которое строится или развивается для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

К инвестиционной собственности не относится собственность, принадлежащая владельцу или арендатору:

используемая владельцем или арендатором в производстве, поставках товаров, услуг или в административных целях;

предназначенная для продажи в ходе обычной коммерческой деятельности.

Объекты собственности, используемые для собственных нужд

Объекты собственности, используемые для собственных нужд – это собственность, используемая владельцем (собственником или арендатором по договору финансовой аренды) в коммерческих целях. К ним применяется МСФО (IAS) 16 Основные средства.

Тип недвижимости - к различным видам недвижимости применяются различные методы учета по МСФО в зависимости от их текущего и будущего использования
	Номер стандарта	Название стандарта	Оценка
Недвижимость, используемые для собственных нужд	МСФО (IAS) 16	Основные средства	Стоимость приобретения или переоцененная стоимость
Недвижимость, приобретенная в обмен на активы	МСФО (IAS) 16	Основные средства	Справедливая или балансовая стоимость переданных активов
Инвестиционная недвижимость	МСФО (IAS ) 40	Инвестиционная недвижимость
Инвестиционная недвижимость, реконструируемая с целью последующего использования в качестве инвестиционной недвижимости	МСФО (IAS ) 40	Инвестиционная недвижимость	Стоимость приобретения или справедливая стоимость
Инвестиционная недвижимость, удерживаемая для продажи без реконструкции (за исключением соответствия МСФО (IFRS ) 5 – см. ниже).	МСФО (IAS) 40	Инвестиционная недвижимость	Стоимость приобретения или справедливая стоимость
Недвижимость, полученная по договору операционной аренды, классифицированная как инвестиционная недвижимость	МСФО (IAS ) 40	Инвестиционная недвижимость	Справедливая стоимость (учитывается как финансовая аренда в соответствии с МСФО (IAS ) 17).
Недвижимость, полученная по договору финансовой аренды	МСФО (IAS) 17	Аренда. Используемые для собственных нужд – МСФО (IAS) 16, инвестиционная недвижимость - МСФО (IAS) 40.	Наименьшая из справедливой стоимости и дисконтированной стоимости минимальных арендных платежей
Недвижимость, полученная по договору операционной аренды – используемая для собственных нужд	МСФО (IAS) 17		Арендные платежи отнесенные на расходы
Недвижимость, переданная другой стороне по договору финансовой аренды	МСФО (IAS) 17		Дебиторская задолженность, равная чистым инвестициям в аренду
Продажа недвижимости с обратной арендой	МСФО (IAS) 17		Как операционная аренда или финансовая аренда, в зависимости от ситуации
Торговая недвижимость – недвижимость, (включая инвестиционную недвижимость), предназначенная для продажи в ходе обычной деятельности или построенная и/или реконструированная для этой цели.	МСФО (IAS) 2	Запасы (Недвижимость, удерживаемая для продажи, которая удовлетворяет критериям МСФО (IFRS) 5, должна учитываться в соответствии с МСФО (IFRS) 5 – см. ниже).	Стоимость приобретения или чистая стоимость реализации, в зависимости от того, какая величина меньше.
Недвижимость, удерживаемая для продажи или включенная в группу выбытия	МСФО (IFRS) 5	Долгосрочные активы, удерживаемые для продажи и прекращенная деятельность	Наименьшая из балансовой стоимости и справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу
Активы, полученные в погашение кредитов (взысканное залоговое обеспечение)	МСФО (IFRS) 5 МСФО (IAS) 16	Долгосрочные активы, удерживаемые для продажи и прекращенная деятельность. Основные средства (см. выше Недвижимость, приобретенная в обмен на активы)	Справедливая стоимость за вычетом расходов на продажу или балансовая стоимость кредита за вычетом обесценения на дату обмена, в зависимости оттого, какая величина ниже (см. годовой отчёт за 2005 г. HSBC (компании с ограниченной ответственностью), стр. 247)
Будущие расходы на демонтаж, ликвидацию и восстановление окружающей среды	МСФО (IAS) 37	Резервы, условные обязательства и условные активы (см. также IFRIC 1, IFRIC 5)	Дисконтированная стоимость ожидаемых расходов с использованием доналоговой ставки дисконтирования

Примечания к вышеприведенной таблице:

Примечание 1: При оценке основных средств по переоцененной стоимости положительная переоценка отражается в капитале.

При оценкеинвестиционной недвижимости по справедливой стоимости , все изменения справедливой стоимости учитываются в отчете о прибылях и убытках.

Отрицательная переоценка в обоих случаях отражается в отчете о прибылях и убытках (или как уменьшение ранее признанной положительной переоценки в капитале).

Примечание 2: Балансовая стоимость основных средств, отражаемых по переоцененной стоимости или по стоимости приобретения, будет уменьшаться на сумму накопленной амортизации и обесценения. (См. МСФО (IAS) 36 – Учебное пособие).

Вышеуказанная таблица показывает различный порядок отражения в отчетности по МСФО различных видов недвижимости, в зависимости от их текущего и будущего использования.

На нашем веб-сайте размещены учебные пособия по каждому стандарту с объяснением методики учёта с примерами.

ается недвижимостью, занимаемой собственником

Имущественный интерес, который имеет арендатор в соответствии с операционной арендой, может классифицироваться и учитываться как инвестиционная собственность, только если собственность будет удовлетворять определению инвестиционной собственности, а арендатор учитывает ее по справедливой стоимости. Лизинг или аренда должны учитываться как финансовый лизинг в соответствии с МСБУ 17.

Модель учета по справедливой стоимости подробно рассматривается ниже.

В случае принятия арендатором решения о применении вышеуказанного способа учета, все арендуемые объекты (по операционной аренде) должны учитываться единообразно, т.е. признаваться инвестиционной собственностью и оцениваться по справедливой стоимости и учитываться как финансовый лизинг в соответствии с МСБУ 17.

Ниже даны примеры инвестиционной собственности:

ПРИМЕР: Как следует учитывать землю, будущая цель использования которой в настоящий момент не определена?

Вопрос:

Инвестиционной собственностью считаются земля и сооружения (полностью или частично), удерживаемые собственником или арендатором в рамках договора финансового лизинга, с целью получения дохода и/или увеличения капитала.

Как следует учитывать землю, будущая цель использования которой в настоящий момент не определена?

Дополнительная информация

Банк А занимается строительством недвижимости. Банк А покупает участок земли в Москве через покупной опцион, приобретенный несколько лет назад. Цена покупки составила 10 миллионов, а справедливая стоимость земли по оценке независимого оценщика составляет 23.7 миллионов. Банк А еще не определился, будет ли он строить на этом участке для последующей сдачи третьей стороне или перепродажи, и это решение он примет в последующем учетном периоде.

В соответствии с учетной политикой Банка А инвестиционная собственность должна отражаться по справедливой стоимости.

Решение

Земля будет классифицироваться как «Запасы». Хотя на настоящий момент Банк еще не определился с будущим использования указанного участка, в любом случае имущество удерживается либо для продажи, либо для строительства с последующей перепродажей в ходе обычного ведения бизнеса. Имущество должно учитываться либо по себестоимости, либо по справедливой (рыночной) стоимости, в зависимости от того, какая сумма ниже.

Если бы Банк решил удерживать на своем балансе это здание в целях долгосрочной его капитализации, а не краткосрочной реализации в ходе обычного ведения бизнеса, в этом случае данное имущество классифицировалось бы как «Инвестиционная собственность».

Здание, принадлежащее Банку (в том числе и на основании договора финансового лизинга), и сдаваемое в аренду через операционный лизинг.

Незанятое здание, предназначенное для сдачи в операционную аренду.

Примеры объектов, не являющихся инвестиционной собственностью и не включенные в сферу действия МСФО (IAS ) 40 (см. таблицу на страницах 8 - 9) , даны ниже:

Средства, предназначенные для продажи в ходе обычной деятельности компании (в том числе объекты, находящиеся в стадии строительства или реконструкции). Данные средства учитываются в соответствии с МСБУ (IAS) 2 Запасы или МСФО 5

Средства, которые строятся или реконструируются по заказу для третьей стороны. Учет производится в соответствии с МСФО (IAS) 11 Договоры подряда.

Средства, используемые для собственных нужд, учитываются в соответствии с МСФО (IAS) 16.

Аналогичным образом в качестве собственности, используемой для собственных нужд, учитываются средства, предназначенные для реконструкции и последующего использования для собственных нужд, например, предназначенные для проживания сотрудников компании (независимо от того, платят ли сотрудники аренду по рыночным ценам или нет), а также не сдаваемые в аренду средства, подлежащие списанию или выбывающие по прочим причинам. Такие виды собственности учитываются по МСФО (IAS) 16, а не МСФО (IAS) 40.

В отношении объектов, ранее признанных инвестиционной собственностью, но находящихся в процессе реконструкции, применяется МСФО (IAS) 40.

ПРИМЕРЫ Инвестиционная собственность

Вы являетесь владельцем следующих средств:

Участок земли, на котором Вы планируете построить офисное здание для сдачи в аренду -. (-.

Для увеличения арендной платы проводится переоборудование офисного здания. Офис сдавался в аренду и будет продолжать сдаваться в аренду после завершения переоборудования. Во время проведения работ по переоборудованию объект будет учитываться в качестве инвестиционной собственности.

Имущество, строящееся для дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности.

Вопрос

может ли строящееся имущество, которое строится в целях дальнейшего использования в инвестиционных целях, учитываться как таковое на этапе строительства?

Как должен быть изменен учет, если руководство в настоящее время приступило к переоборудованию существующей инвестиционной собственности?

Дополнительная информация

Банк недавно приобрел земельный участок под строительство офисных зданий. Земля и здание будут сданы в аренду третьей стороне по договору операционного лизинга по завершении строительства.

Решение

Данное имущество не может быть учтено как инвестиционная собственность. В МСБУ 40 намерено предусматривается исключение имущества на этапе строительства, которое в дальнейшем планируется для использования в инвестиционных целях. -

Руководство может продолжать признание собственности, как инвестиционной в течение этапа строительства. Переоборудование инвестиционной собственности для целей дальнейшего использования в качестве инвестиционной собственности, регулируется МСБУ 40.

Данный вид собственности продолжает признаваться как инвестиционная собственность и в зависимости от принятой в банке учетной политики, может учитываться как по себестоимости, так и по справедливой стоимости.

собственность, сдаваемая в финансовую аренду другому банку.

ПРИМЕР Инвестиционная собственность – это земля и здания (полностью или частично), удерживаемые владельцем или арендатором в рамках договора финансового лизинга с целью получения дохода и/или увеличения капитала.

Как следует классифицировать имущество, удерживаемое с неопределенной целью его дальнейшего использования?

Дополнительная информация

Компания «В» является поставщиком промышленной краски в Германии. В 20х3 году компания «В» покупает земельный участок в пригороде Франкфурта, в котором находятся низко стоимостные дома и очень ограничено движение общественного транспорта.

Правительство планирует планы по разработке этого региона в пятилетней перспективе с целью создания промышленного парка на этой территории, поэтому земля будет расти в стоимости, если планы правительства будут реализовываться. Руководство компании «В» еще не приняло решение относительно целей использования данного имущества.

Решение

Руководство должно классифицировать данное имущество как инвестиционную собственность. Хотя решение об использовании имущества после строительства промышленного парка еще не принято, в средне срочной перспективе земля удерживается с целью повышения стоимости.

По МСФО такая земля будет рассматриваться как удерживаемая с целью возможного повышения стоимости, если собственник еще не определился, будет ли использовать эту землю в целях личного использования или продаст её в ближайшей перспективе в ходе обычного течения бизнеса.

Для признания инвестиционной собственности руководство должно выбрать модель определения стоимости между себестоимостью и справедливой стоимостью.

Средства, находящиеся в собственности компании, могут быть предназначены одновременно для:

получения дохода от сдачи в аренду или с целью увеличения стоимости капитала,

производства товаров, продукции, работ, услуг, или в административных целях.

Если объекты, используемые в разных целях, могут по отдельности продаваться или сдаваться в аренду по договору финансовой аренды, то ведется их обособленный учет. Кроме того, это может быть сделано в случае, если по закону данное имущество является делимым в целях реализации.

Пример Имущество,удерживаемое с целью получения арендного дохода.

Вопрос

Имущество, завод и оборудование (основные средства) – это материальные активы, которые банк:

использует для производства или предоставления услуг, сдает другим компаниям или использует в административных целях; и

планирует использовать в течение более чем одного периода.

Некоторые виды имущества частично включают в себя имущество, которое используется с целью получения арендного дохода или увеличения стоимости капитала, а частично используются для производственных целей и целей предоставления товаров и услуг, или в административных целях.

Если эти доли можно реализовать отдельно (и если это не противоречит законодательству) или может быть сдано в аренду по договору финансового лизинга, то в этом случае банк по-разному признает эти доли имущества. Имущество будет учитываться исключительно как инвестиционная собственность, если лишь несущественная доля этого имущества используются для производственных целей и целей предоставления товаров и услуг, или в административных целях.

Каким образом должно интерпретироваться условие относительно делимости долей для целей самостоятельной продажи или сдачи в финансовую аренду, чтобы определиться в уместности раздельного учета этих долей?

Дополнительная информация

Банку принадлежит офисное здание. Банк занимает девять из десяти этажей под нужды своего головного офиса, тогда как десятый этаж сдается третьей стороне по договору операционного лизинга.

Руководство предлагает учитывать это имущество как «Основные средства», так третьим лицам сдается 10% от общей площади на основании операционной аренды.

Решение

Руководству следует признавать девять этажей как «Основные средства», но последний этаж – как инвестиционную собственность.

Условие о возможности раздельной реализации и аренды по финансовому лизингу относятся исключительно к субъективным возможностям руководства, а не к условиям любого из действующих договоров аренды. Обязательным условием отнесения имущества к категории, сдаваемого по финансовому лизингу, является гарантия того, что не нарушается определение «инвестиционная собственность», данное в МСБУ 40.

Размер сдаваемого в аренду имущества в 10% - более чем несущественная часть данного имущества. Требование по раздельному учету имущества как «Основного средства» и как «инвестиционной собственности», может быть применено в том случае, если 10-ый этаж может быть реализован или сдан в финансовую аренду.

В отдельных случаях банк может предоставлять дополнительные услуги арендаторам. При этом банк учитывает переданные в аренду объекты в качестве инвестиционной собственности, если стоимость услуг является несущественной по сравнению с величиной арендной платы.

В других случаях предоставляемые услуги являются существенными.

На практике могут возникнуть затруднения с определением того, являются ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы признать объекты собственности в качестве используемых для собственных нужд. Например, владелец гостиницы может передать все или отдельные функции управления гостиницей третьей стороне, что усложняет определение существенности.

Определение имущества в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения.

Банк может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к признанию средств инвестиционной собственности.

Возможен случай, когда банк является собственником имущества, сдаваемого в аренду материнской или дочерней компании.

В этом случае, имущество не может классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности, поскольку оно не является передаваемым в аренду для Группы.

Однако для банка-владельца такое имущество признается инвестиционной собственностью при соответствии его установленным критериям.

Следовательно, в своей отдельной финансовой отчетности владелец учитывает имущество в качестве инвестиционной собственности (но не в консолидированной финансовой отчетности).

ПРИМЕР Имущество, занятое дочерней компанией

Вопрос

Банку принадлежит имущество, которое он сдает и которое занято его материнской или дочерней компанией. Данное имущество не будет классифицироваться как инвестиционная собственность в консолидированной финансовой отчетности обоих субъектов, так как оно считается занимаемым собственником с точки зрения группы в целом. Однако с точки зрения отдельного банка, которому принадлежит данное имущество, оно будет относиться к инвестиционной собственности при условии соблюдения данного определения. Арендодатель, таким образом, учитывает данное имущество как инвестиционную собственность в своей индивидуальной финансовой отчетности (МСБУ 40).

Следует ли принадлежащую банку гостиницу, которая была сдана в аренду связанной компании, классифицировать как инвестиционную собственность в консолидированной финансовой отчетности?

Дополнительная информация

Банку «А» принадлежит гостиница. Компания «В», являющаяся дочерней компанией Банка «А», управляет сетью гостиниц и получает гонорар за управленческие услуги в этих гостиницах, за исключением гостиницы, которая принадлежит Банку «А». Гостиница, принадлежащая Банку «А», сдается в аренду по договору финансового лизинга за 2 миллиона единиц валюты в месяц сроком на пять лет. Прибыль или убытки от функционирования гостиницы, остаются за компанией «В». Расчетный срок службы данной гостиницы составляет 40 лет.

Решение

Гостиница должна классифицироваться как «основные средства» в консолидированной финансовой отчетности.

Гостиница принадлежит и управляется одной и той же группой с точки зрения консолидации, и, таким образом, должна быть признана как имущество, занимаемое собственником, и используется в целях предоставления товаров и услуг.

Банк «А» признает имущество (подлежащее операционному лизингу) как инвестиционную собственность в своей финансовой отчетности.

Компания «В» признает сделку в своей финансовой отчетности как операционный лизинг и относит арендные платежи на доходы соответствующего периода.