Какие требования к торговым помещениям предъявляют арендаторы. Тонкости выбора помещения под банк Банк возьмет в аренду помещение

Рост рынка финансовых услуг, а также уход с рынка банковских услуг значительного количества кредитных организаций в связи с отзывом лицензии, позволяет крупнейшим банкам расширять сферу своего присутствия. Это в первую очередь происходит за счет приобретения и аренды коммерческой недвижимости под дополнительные отделения и офисы. У многих арендодателей возникает вопрос, как сдать помещение в аренду банку, поскольку арендатор в лице банка является надежным партнером, который стабильно исполняет свои обязательства независимо от внешних факторов.

Требования и критерии к помещениям

Банки и иные финансовые организации особенно тщательно выбирают помещения для расположения своих офисов и представительств. Удачно выбранное место позволяет не только привлечь новых лиц в ряды потенциальных клиентов, но и повысить репутацию и статус среди постоянных. Какие требования предъявляют банки к арендуемым помещениям и о чем необходимо позаботиться, заключая договор с банком. Проанализируем данную категорию арендных правоотношений.

Подходя к поиску помещений в аренду для обособленных отделений, банки готовы платить арендную плату выше других арендаторов, но при этом и требования к объектам у них достаточно высоки. Анализ предложений нескольких банков по аренде и покупке позволил выделить следующие общие критерии к нежилым помещениям:

строение должно быть надлежащим образом введено в эксплуатацию;
отсутствие какого-либо обременения, в том числе ареста и иной спорной ситуации;
возможность долгосрочной аренды (минимум от 5 лет);
расположение в деловом центре города;
доступность для автомобилистов и пешеходов (наличие парковки);
первый этаж здания;
возможность субаренды.

В зависимости от целей и функционала будущего отделения требования могут существенно дополняться. Так, если планируются открыть отделение, направленное на обслуживание розничных клиентов в Москве, некоторые банки требуют выполнение следующих условий:

расположение в оживленном месте (рядом с метро либо с крупными транспортными развязками);
открытая и свободная планировка;
возможность доступа в помещение круглосуточно;
презентабельный вид снаружи и возможность размещения рекламы на фасаде.

Кроме этого достаточно часто предъявляются и такие специфичные требования как:

отсутствие эксклюзивного права одного провайдера на услуги связи;
наличие определенной высоты от пола до потолка (например, 2,5 м.);
определенный уровень энергоснабжения.

Каждый банк формирует подробные критерии самостоятельно, при этом чем больше предъявляется специфичных требований тем выше цену он готов платить за арендованную коммерческую недвижимость.

По сравнению с указанными выше требованиями аренда помещения под банкомат не предполагает каких-либо особенностей, за исключением круглосуточного доступа.

Особенности аренды банковских помещений

Договор аренды в отношении помещений, предназначенных для отделений банка, регламентируется гл. 34 Гражданского кодекса.

Поскольку аренда банковских помещений предполагает длительный характер – такой договор всегда оформляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. осуществляется направлением уведомления за месяц до предполагаемой даты.

Кроме этого банк, как правило, за счет собственных средств осуществляет ремонт помещения для того, чтобы оно соответствовало всем требованиям Центробанка. Поэтому важно сразу определить, судьбу неотделимых улучшений после расторжения арендных отношений.

При сдаче в аренду помещения под банкомат необходимо четко указать место его расположения, поскольку в большинстве случаев сдавать требуется не всё помещение, а лишь небольшая его часть.

Аренда помещения под банк привлекает арендодателей размерами арендной платы и долгосрочностью соглашения. Все требования, предъявляемые банками, имеют цель показать преимущество над конкурентами и обеспечить лояльное отношение клиентов к банковским услугам.

Активное развитие финансово-кредитной сферы в последние годы сделало банки активными и желанными арендаторами на рынке коммерческой недвижимости. Однако финансовый кризис заставляет многих собственников пересмотреть свои представления о целесообразности сдачи принадлежащих им помещений под банковскую деятельность.

Компания "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" обобщила собственный опыт взаимодействия собственников с арендаторами-банками.

Специфика помещений для банковской деятельности

Во встроено-пристроенных помещениях располагаются представительства банков, их дополнительные офисы, отделения, офисы обслуживания, комментирует Сергей Лобанов, Директор компании "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость".

Представительства обслуживают юридических и физических лиц, а дополнительные офисы, как правило, направлены на работу с населением - выдача и погашение потребительских кредитов, оплата услуг, банковские вклады и платежи. Поэтому они, как и магазины, очень чувствительны к местоположению - должны находиться рядом с метро или в местах активных пешеходных и транспортных потоков, обязательно на первой линии в зоне видимости. Средняя площадь представительств - 300-400 кв. м, дополнительных офисов - 100-150 кв.м.

Для банков желателен первый этаж с отдельным входом с улицы. При этом некоторые банковские подразделения могут располагаться и на других этажах. Типичный случай - размещение банка в бизнес-центре на нескольких этажах. Тогда в подвале располагается депозитарий, на первом этаже - операционный зал для работы с клиентами, на других этажах - рабочие помещения для сотрудников бек-офиса.

Для банка, ориентированного на работу с юридическими лицами, этаж расположения офиса менее важен.

Техническое состояние помещений

Практически все банки имеют корпоративные требования к оформлению помещений, а поэтому стремятся делать отделку "под себя". Это вопрос целостности бренда, сохранения и развития клиентской базы. До кризиса стоимость такого ремонта могла доходить до 1200-1500 долларов на 1 кв. метр.

Особые требования предъявляются к помещениям для совершения операций с ценностями - хранилищу и кассовому узлу. Согласно нормативам Центрального банка и органов внутренних дел в целях противодействия возможным преступным действиям такие помещения должны быть технически укреплены. Необходимы специальное оборудование для оконных и дверных проемов, противовзломная защита стен, специальные средства охраны. Планировка помещения должна быть организована таким образом, чтобы никто, включая незадействованных сотрудников банка, не имел доступа в хранилище и кассовый узел, а также не мог наблюдать за транспортировкой ценностей. В эти зоны даже собственник помещения заходить не вправе, и это ограничение отдельно прописывается в договоре аренды. В здании должен быть оборудован специальный выход для совершения операций с ценностями, контролируемый охраной банка. Требуется также установка мощной системы вентиляции и дымоудаления.

По объему энергетических мощностей банковские помещения сопоставимы с офисными. Предприятия торговли или общественного питания по сравнению с ними более энергоемки. Но зато в случае с банками необходимо обеспечить бесперебойность электроснабжения - иметь резервные источники питания либо два независимых ввода.

Соответствие помещений банковским нормативам должно быть подтверждено сертификатами, процедура получения которых занимает несколько месяцев и требует дополнительных финансовых затрат. Зато, если помещение уже сертифицировано для работы с ценностями, то новому банку-арендатору эту процедуру заново проходить не придется. Главное, чтобы арендодатель имел нотариально заверенные копии всех сертификатов.

Арендные отношения

Банки практически никогда не арендуют помещения, не имеющие свидетельства о праве собственности (новостройки). Ведь если это свидетельство не будет получено в течение года, разрешение Центробанка на открытие данного отделения будет аннулировано со всеми вытекающими последствиями. Поэтому юридическая чистота и корректность оформления правоустанавливающих документов и подтверждение всех платежей обязательны.

Из-за длительности и дороговизны процесса адаптации помещений под банковскую деятельность, банки заключают договора аренды не менее чем на 3-5 лет. При этом брать на себя ответственность за досрочное освобождение арендуемых помещений банки, разумеется, не хотят.

Особенно остро эта проблема проявилась в разгар кризиса. Дело в том, что для банков, в отличие от, например, торговых операторов, нет прямой связи между открытием дополнительного офиса и ростом прибыли. Банковская экспансия ориентирована в большей степени на улучшение качества услуг и привлечение новых клиентов.

На волне бурного роста последних лет банки активно развивали свои сети, тем более что арендная плата в структуре расходов банка представляет незначительную величину.

С одной стороны, это приводило к тому, что банки относились к числу самых платежеспособных (и поэтому желанных для собственников) арендаторов. С другой, в условиях кризиса финансовые учреждения оказались одной из самых пострадавших категорией арендаторов. Практически все они пересмотрели планы развития, отказываясь от аренды малоэффективных, дублирующих отделений.

При этом возможности по использованию помещений, в ремонт и сертификацию которых было вложено немало средств, весьма ограничены. Приходящим сейчас на эти площади новым арендаторам не нужны престижный ремонт, укрепленный кассовый узел, мощные системы вентиляции и т.п. Зато, как правило, нужно больше энергомощностей. Это, безусловно, сказывается на величине арендных ставок и востребованности бывших банковских офисов.

"В настоящее время на московском рынке аренды помещений под банковскую деятельность заметна активность только региональных банков, которые пользуются моментом для закрепления своих позиций в столице. Так, в 2009 году компания "МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость" провела несколько сделок с банками из Приволжского и Сибирского федеральных округов. Среди других потенциальных арендаторов бывших банковских помещений можно выделить торговые сети (одежда, обувь и т.д.), региональные ювелирные компании, а также региональных сельхозпроизводителей, которые открывают в Москве офисы по продаже своей продукции. Однако перепрофилирование банковского помещения в торговое требует дополнительных затрат времени и денег. Поэтому собственник, принимая решение о соответствующем использовании своих площадей, должен четко понимать все выгоды и риски подобного использования", - отмечает Сергей Лобанов.

Альфа-Банк, основанный в 1990 году, является универсальным банком, осуществляющим все основные виды банковских операций, представленных на рынке финансовых услуг, включая обслуживание частных и корпоративных клиентов, инвестиционный банковский бизнес, торговое финансирование и т.д. Головной офис Альфа-Банка располагается в Москве. В Альфа-Банке работает около 21 тысячи сотрудников. В 2014 году в связи с принятием Банком России решения о санации и победой на тендере, в состав Банковской Группы «Альфа-Банк» вошел ПАО «Балтийский Банк». Прямыми акционерами Альфа-Банка являются российская компания АО «АБ Холдинг», которая владеет более 99% акций банка, и кипрская компания «ALFA CAPITAL HOLDINGS (CYPRUS) LIMITED», в распоряжении которой менее 1% акций банка. Банковская группа «Альфа-Банк» сохраняет позицию одного из крупнейших российских частных банков по размеру совокупного капитала, кредитному портфелю и средствам клиентов. Кроме этого, Альфа-Банк входит в список топ-10 системно значимых кредитных организаций, который был опубликован Центральным Банком РФ во второй половине 2015 года. По состоянию на конец 2016 года клиентская база Альфа-Банка составила около 334 100 корпоративных клиентов и 14,3 миллионов физических лиц. В 2016 году Группа продолжила свое развитие как универсальный банк по основным направлениям: корпоративный и инвестиционный бизнес, малый и средний бизнес (МСБ), торговое и структурное финансирование, лизинг и факторинг), розничный бизнес (включая потребительское кредитование, кредиты наличными и кредитные карты, накопительные счета и депозиты, дистанционные каналы обслуживания). Стратегическими приоритетами Банковской Группы «Альфа-Банк» на 2017 год являются поддержание статуса лидирующего частного банка в России с акцентом на надежность и качество активов, а также ориентированность на лучшие в отрасли качество обслуживания клиентов, технологии, эффективность и интеграцию бизнеса. В 2016 году Банковская группа «Альфа-Банк» успешно осуществила выпуск бессрочных еврооблигаций общей суммой 700 млн. долларов США. Данная сделка является уникальной на российском рынке. После введения стандартов Базель III Альфа-Банк был первым эмитентом в России, выпустившим публичные бессрочные Еврооблигации. Первый колл-опцион предусмотрен через 5.25 лет, ставка купона на первые 5.25 лет была зафиксирована на уровне 8% годовых (выплата ежеквартальная). Ведущие международные рейтинговые агентства присваивают Банковской группе «Альфа-Банк» одни из самых высоких рейтингов среди российских банков, которые находятся либо на одном уровне (Moody’s), либо всего на одну ступень ниже (Standard&Poor’s, FitchRatings), чем рейтинги крупнейших государственных банков, опирающимся на поддержку государства. Среди российских частных банков рейтинги Альфа-Банка являются наивысшими. 20 февраля 2017 г. международное рейтинговое агентство S&P Global Ratings пересмотрело прогноз по рейтингам Альфа-Банка со «Стабильного» на «Позитивный» и подтвердило долгосрочный рейтинг Банка на уровне BB. 21 февраля 2016 международное рейтинговое агентство Moody’s Investor’s Service пересмотрело прогноз по рейтингам Альфа-Банка с «Негативного» на «Стабильный» и подтвердило долгосрочный рейтинг Банка на уровне Ва2. По мнению рейтинговых агентств Альфа-Банк имеет масштабную филиальную сеть в России, бизнес банка диверсифицирован, банк имеет сильную капитальную базу и хорошее показатели ликвидности и качества активов. Альфа-Банк подтверждает лидирующие позиции в банковском секторе России. Так Банк в 2016 году стал лауреатом премии «Финансовый Олимп» в номинации «Надежный банк». Альфа-Банк и его премиальная программа «Максимум+» вошли в ТОП-3 лучших предложений в сегменте премиального банковского обслуживания по версии исследовательской компании Frank Research Group. Также Банк одержал победу в номинации «Лучшее дистанционное банковское обслуживание» за специальное предложение для клиентов ПУ «Максимум+» и А-Клуба - «Альфа-Мобайл Премиум». По итогам работы в 2015 году Альфа-Банк был удостоен наград от международной платежной системы VISA в рамках глобальной программы Visa Global Service Quality Performance Awards за высокое качество предоставляемых операционных услуг клиентам банка, держателям карт Visa. В пятый раз Альфа-Банк был награжден в номинациях Authorization approval rate - самый высокий показатель по успешным одобренным операциям по дебетовым продуктам и Risk efficiency - самый высокий уровень эффективности риск-менеджмента. Кроме того, А-Клуб Private Banking возглавил рейтинг Forbes «Лучших российский банк для миллионеров» cреди российских банков без государственного участия. Альфа-Банк стал победителем в номинации «Лучший розничный клиентский сервис» как банк, отличающийся клиентоориентированностью и безупречным отношением с клиентами-физическими лицами по версии портала FutureBanking. Альфа-Банк получил награду за проект внедрения стандартов Базельского комитета по банковскому надзору (Basel II, Basel III): за концепт решения и командный подход в категории Security, Fraud, and Risk Management (англ. - безопасность, противодействие мошенничеству и управление рисками) конкурса компании Celent, участника группы Oliver Wyman - одной из ведущих международных фирм в области управленческого консалтинга. Альфа-Банк четвертый год подряд становится «Лучшим банком на валютном рынке» по итогам конкурса «Дилер года» Московской международной валютной ассоциации. Альфа-Банк назвали лучшим банком на валютном рынке в 2015 году (The Best Forex Desk 2015) по итогам национального конкурса «Дилер года» Московской международной валютной ассоциации. По итогам 2015 года Альфа-Банк вошел в тройку крупнейших российских факторов, согласно данным Ассоциации факторинговых компаний (АФК). Главный управляющий директор Альфа-Банка Алексей Марей - Банкир Года в 2015 году по версии портала «Банки.ру» Банковская Группа «Альфа-Банк» является социально-ориентированной организацией. Важным направлением ее благотворительной деятельности является помощь социально незащищенным слоям населения: воспитанникам детских домов и интернатов, тяжелобольным детям, ветеранам Великой Отечественной войны. Альфа-Банк активно развивает собственную стипендиальную программу для талантливых российских студентов «Альфа-Шанс», оказывает финансовую поддержку благотворительному фонду «Линия жизни» и является членом Корпоративного клуба WWF России. С момента своего основания в 1990 г. банк известен поддержкой масштабных культурных мероприятий. При содействии Альфа-Банка Россию посетили всемирно известные зарубежные музыканты: Рэй Чарльз, Элтон Джон, Тина Тернер, Брайан Адамс, Эрик Клэптон, Стинг, Робби Уильямс, Уитни Хьюстон, Пол Маккартни, Марк Нопфлер и многие другие. Альфа-Банк - официальный европейский банк Чемпионата мира по футболу FIFA 2018 и Кубка Конфедераций FIFA 2017. Альфа-Банк считает свою репутацию наиболее ценным активом, по этой причине он один из первых Российских компаний опубликовал Социальный отчет. Миссия Мы верим, что свобода - ключевая ценность современного человека. Объединяя неравнодушных людей, их опыт и энергию, мы помогаем вам быть свободнее в поступках и мечтах.