Выселение из ипотечной квартиры. Выселение из заложенных квартир. Проблемы и их решение Выселение неплательщиков ипотеки судебная практика

Хозяин небольшой фирмы в Новосибирске, зарабатывающий транспортными перевозками, шесть лет назад взял ипотеку. Тогда дела шли стабильно, но сегодня ситуация на рынке изменилась, доход упал, кредит стал неподъемным. В итоге предприниматель лишился квартиры. Вместе с ним без крыши над головой остались его жена и маленький ребенок. Как же так?

События развивались следующим образом. Банк предложил реструктуризацию, но кредитные каникулы ситуацию не спасли: заработать нужную сумму и расплатиться за ипотеку полностью не получилось. С чего все началось? - Познакомился с одним риелтором, - вспоминает должник. - Объяснил ему, что официального дохода нет. Он ответил: «Не вопрос, решим». Предложил такую схему: банк он берет на себя, стоимость квартиры завышается на 20 процентов - с 2 миллионов 700 тысяч рублей до 3 миллионов 100 тысяч. Сделали фиктивную расписку о том, что продавец получил первоначальный взнос. Ежемесячный платеж по ипотеке был довольно-таки большой - около 30 тысяч рублей. Когда доходы изменились, вышли на большую просрочку. После реструктуризации долга я не смог застраховать квартиру, так как опять не было лишних финансов - страховка получалась в районе 22 тысяч рублей ежегодно. Процентная ставка поднялась, ежемесячный платеж составил 33 тысячи 740 рублей, и я снова вышел на просрочку. Банк передал дело в суд, и весной этого года квартиру реализовали через торги. Сейчас снимаем маленькую однокомнатную квартирку в том же районе, где жили раньше. С ипотекой больше никогда связываться не буду, тем более что кредитная история у меня уже испорчена.

Без жилья и с долгами

Когда банк подает на должника в суд, практически в ста процентах случаев человек лишается своего жилья, даже если это жилье единственное, - комментирует Антон Канунников , координатор проекта «За права заемщиков» «Общероссийского народного фронта» в Новосибирской области. - Есть мнение, что ипотечное кредитование самое стабильное, однако реальные доходы населения падают, рассчитываться за кредит все сложней. По данным Росстата, за последние два года люди стали беднее на 20 процентов. По рекомендации Агентства ипотечного жилищного кредитования платеж по ипотеке должен составлять 35 процентов от совокупного дохода семьи, максимум 50 процентов. На практике многие платят этот самый максимум, бюджет семьи не выдерживает нагрузок, а если брали кредит еще и на первоначальный взнос, проблема усугубляется. Часто происходит так, что квартиру по ипотеке приобретали в 2012 или 2013 году, а в 2017-м она выставлена на торги. Сегодня рыночная стоимость жилья на «вторичке» сильно просела. К тому же стартовая цена продажи квартиры должника составляет 80 процентов от рыночной стоимости - это прописано в федеральном законе об ипотеке. Получается, квартира продается с торгов, но этих денег не хватает, чтобы погасить задолженность. В итоге многие люди и жилья лишаются, и еще должны остаются банку. То есть из-за снижения стоимости квартир многие остаются еще и с «хвостами». В целом закон запрещает по любым кредитным обязательствам должника налагать взыскание на его единственное жилье. За исключением ипотеки, уточняют юристы. На основании решения суда из квартиры, которая находится в ипотеке, может быть выселен как сам должник, так и члены его семьи, прописанные в квартире заемщика. В том числе дети, сколько бы их ни было. - В разных странах законодательство по этому поводу разное, - уточняет Павел Яровой, председатель коллегии адвокатов «Форум Сибирь». - В некоторых странах банки предоставляют выселенным гражданам жилье по минимальным нормам на городских окраинах. Российское законодательство в этом отношении одно из самых жестких. Предполагается, если человек закладывает жилье, он должен быть готов к тому, что его могут выселить оттуда в любое время за неуплату кредита. Конечно, если «хвост» маленький - например, квартира стоит пять миллионов, а человек остался должен 50 тысяч, - до абсурда не дойдет. Но если задолженность сравнима со стоимостью квартиры, выселение реально. Правда, может быть предоставлена отсрочка, но это прерогатива суда. Сколько жителей региона были выселены из квартир по решению суда? С таким вопросом редакция «Советской Сибири» обратилась в Управление судебного департамента в Новосибирской области и Управление Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области. И вот что нам ответили.

Управление ФССП России по Новосибирской области: «В Управлении Федеральной службы судебных приставов по Новосибирской области по состоянию на 10 месяцев 2017 года на исполнении находилось 175 исполнительных производств об административном выселении, взыскателем по которым выступала кредитная организация. Фактически окончено из них 85, а прекращено по тем или иным причинам - 18. Для сравнения, по состоянию на 10 месяцев 2016 года на исполнении находилось 146 аналогичных исполнительных производств, фактически исполнено из которых 80, а окончено или прекращено всего лишь одно». Управление судебного департамента в Новосибирской области: «На Ваш запрос от 21.11.2017 № 426 сообщаю, что информацию, содержащую статистические данные, запрашиваемые Вами, о выселении лиц по решению суда вследствие непогашения платежей по ипотечному кредиту, невозможно предоставить без обобщения судебной практики по заданной в запросе теме. Одновременно обращаю Ваше внимание на п. 8 ч. 1 ст. 20 Федерального закона от 22 декабря 2008 г. № 262-ФЗ „Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации“, который к основаниям, исключающим возможность предоставления информации о деятельности судов, относит вопрос о толковании нормы права, разъяснении ее применения или правовой оценке судебных актов, выработке правовой позиции по запросу, проведении анализа судебной практики или выполнении по запросу иной аналитической работы, непосредственно не связанной с защитой прав направившего запрос пользователя информацией».

Семья с детьми купила квартиру в ипотеку. Взяли двушку в Москве площадью 68 м². Ипотека была в долларах, на 15 лет. И вот они несколько лет платили эту ипотеку, а потом перестали. Банк сначала ждал, а потом забрал квартиру в счет долга.

Екатерина Мирошкина

экономист

Дальше все как положено: расторгают договор с банком, открывают исполнительное производство и выставляют квартиру на торги. Собственником становится победитель этих торгов, а банк получает деньги. Росреестр регистрирует переход права собственности по решению суда. Семью попросили выселиться: жить в этой квартире у них больше не было права.

А семья не собиралась съезжать. Да еще и знакомых своих заселила и прописала. Стали жить в чужой квартире вдевятером. Уже и собственник снова сменился, а они все жили себе. А чего не жить? Ипотеку платить уже не нужно, снимать квартиру в Москве нынче дорого, да еще и за коммунальные услуги можно не платить: они ж не собственники. Дело дошло до суда.

Почему ипотечную квартиру выставили на торги и продали?

Это обычный порядок, когда заемщик не платит ипотеку. Квартира в залоге у банка. Это обеспечение по кредиту. Если не платить кредит, банк продает квартиру и забирает деньги, чтобы закрыть долг. Он, конечно, не сам ее продает, а через приставов, но порядок вполне законный.

Так можно делать с любой ипотечной квартирой, даже если это единственное жилье многодетной семьи, которой больше вообще некуда идти. Предоставлять другую квартиру при этом банк не обязан. Прописка детей - тоже не помеха при продаже недвижимости. Всех выселят, выпишут без нового адреса, и это будет законно.

Почему семья не захотела съезжать?

Им было некуда идти. Они потребовали от города жилье из маневренного фонда, чтобы куда-то прописать детей и прикрепить их к школе и поликлинике. Квартиру город не предоставил, вот они и остались жить в той, которую когда-то купили в ипотеку.

И вообще, при продаже квартиры на торгах не было разрешения органов опеки и попечительства. Семья решила, что так были нарушены права детей, а квартиру у них забрали незаконно.

Что хотел новый собственник?

Он хотел, чтобы семья вместе с детьми и многочисленными родственниками выехала из квартиры, отдала ключи и перестала самовольничать в теперь уже чужом жилье.

Но это еще не все. Новый собственник посчитал, что за то время, пока семья незаконно живет в его квартире, она не платит за аренду жилья. Фактически это неосновательное обогащение. То есть за счет чужого имущества кто-то экономит деньги.

Вот эти сэкономленные деньги собственник и потребовал за все время, пока не мог пользоваться квартирой, - по 50 тысяч рублей за месяц. Набежало больше миллиона рублей. Требовать эту сумму ему пришлось в суде вместе с деньгами за коммуналку.

Что сказали суды?

Почти два года семья живет в фактически чужой квартире. Новый собственник считает, что так они экономят на аренде по 50 тысяч рублей в месяц. Он не может пользоваться имуществом, за которое заплатил 10 миллионов рублей.

Но семья все еще протестует против выселения и пытается его оспорить. Она подает иски против выселения и просит отсрочку. Так что подождем, когда решение вступит в законную силу. Пока пусть все девять человек живут в чужой квартире и ничего за это не платят.

Если заемщик не платит за ипотечную квартиру, ее можно забрать, продать и всех выселить. Ничьи права тут не нарушаются, даже если в квартире живут маленькие дети, а им некуда больше идти.

Обращайтесь в администрацию, пусть вас признают нуждающимися в жилье и выделяют комнату или квартиру из маневренного фонда. Но эта история уже не касается ни банка, ни новых собственников квартиры. Предоставлять вам жилье автоматически при выселении никто не обязан. Прописывать по новому адресу - тоже.

Когда ипотечную квартиру продают на торгах, у нее появляется новый собственник. У прежних владельцев право собственности прекращается, хотят они этого или нет. Они обязаны освободить жилплощадь.

Семья должна была съехать из квартиры сразу после ее продажи. Договор найма с ними не заключали, жить им в квартире не разрешали. И они не члены семьи нового владельца. Более того, собственник четко говорит: я не хочу, чтобы эти люди здесь находились. Этого достаточно, чтобы выселить семью с детьми на улицу.

Но семья не выехала и дальше пользовалась чужой квартирой, при этом ничего не платила за нее законному хозяину. Это самое настоящее неосновательное обогащение. Семья должна заплатить за все время пользования квартирой ту сумму, которую ее владелец мог бы получить, если бы сдавал квартиру в аренду.

Итог. Решения отменили. Дело будут заново рассматривать в апелляции. Вопрос о том, должна ли семья в принципе платить за квартиру, уже не стоит. Верховный суд поручил разобраться только в том, какую сумму и за какой период она заплатит. Если не вскроется ничего нового, то платить придется по рыночной цене за все время, пока квартирой владел новый собственник. Там набежит даже больше миллиона рублей.

Как не потерять ипотечную квартиру и не задолжать еще больше?

Если квартира в ипотеке, на ней есть обременение: она в залоге у банка. По факту квартира принадлежит заемщику, он собственник. Но если не платить по кредиту, банк имеет право обратить на квартиру взыскание. Ее продадут на торгах, банк заберет деньги, а разницу, если она будет, вернут.

Вот что нужно учитывать, если берете ипотеку:

Если не можете выплачивать ипотечный кредит, Договаривайтесь о рефинансировании, реструктуризации или отсрочке. Банк может разрешить платить только проценты или уменьшит ежемесячный платеж. Хуже всего - не платить, молчать и прятаться.
Не надейтесь, что вас не выселят. Нет таких причин, чтобы банк не смог забрать квартиру с обременением в его пользу. Беременность, болезнь, маленькие дети, развод - это не причины. Если дело дойдет до взыскания, они не помогут.
Если дело дошло до продажи квартиры, попробуйте сами найти покупателя. Продать ипотечную квартиру под контролем банка реально. Покупатель закроет ваш долг, банк снимет обременение, а Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Если квартиру будут продавать на торгах , скорее всего, ее продадут дешевле рыночной цены. Этого может даже не хватить на оплату долга перед банком.
При продаже квартиры пробуйте договориться об отсрочке выселения. Это тоже законно: в договоре купли-продажи можно написать, что семья выселится и снимется с регистрации через месяц или даже полгода. На этот период не будет проблем с поликлиниками, детским садиком и социальными выплатами.
Сразу ищите новое жилье. Можно обратиться в администрацию и ждать какое-то жилье из маневренного фонда, но на это могут уйти годы. Можно снимать квартиру. Но что-то нужно делать в любом случае: жить бесплатно в чужой квартире не получится. Новый собственник имеет право выставить счет за аренду, даже если с ним не было договора.

Россияне задолжали уже около 11 трлн рублей из-за кризиса — и это только выданные физическим лицам . Минюст разработал законопроект, по которому должники, если они задолжали более 65% от стоимости недвижимости, могут лишиться единственного жилья. Такое предложение вызвало волну возмущения, однако немногие попытались разобраться в сути законопроекта, правила которого предполагают, что выселение должника возможно только в том случает, если его жилплощадь в два раза превышает социальную норму 18 кв. метров на человека.

Когда возможно выселение должника из единственного жилья

По законопроекту, лишиться квартиры могут заемщики потребительских кредитов, а должники по алиментам. Так на данный момент в работе Федеральной службы судебных приставов, по словам замглавы Татьяны Игнатьевой, находится уже более 800 тыс. производств о взыскании алиментов на сумму около 100 млрд рублей. Также поднимался вопрос о выселении должников по ЖКХ, однако, на данный момент разрешено изымать лишь недвижимость, - и только по решению суда.

Изымать единственную жилплощадь у должников можно в случаях:

когда долг составляет 5% или более от стоимости недвижимости;
площадь жилья в два раза превышает социальные нормы 14-18 кв. м на человека (в зависимости от региона);
цена квартиры в два раза выше цены помещения, которое будет потом предоставлено должнику;
у должника нет ни средств, ни имущества для выплаты долга.

Квартира после изъятия выставляется на торги, а из вырученных средств гасятся долги заемщика. Оставшиеся после торгов средства отдаются должнику, и их он должен потратить на покупку жилья, удовлетворяющего социальным нормам - 18 кв. метров на человека. В случае, если у должника не получилось найти в течение трех месяцев новую квартиру , ему предоставляется другое, «пригодное для проживания» жилое помещение.

То есть, закон Конституции не противоречит - должники не останутся на улице.

Процедура выселения из ипотечной квартиры

Выселение за долг по кредиту проходит в три этапа:

У заемщика должна иметься , объектом залога которого выступает приобретаемая недвижимость;
Банковская организация обращается в суд с иском о взыскании задолженности по кредитному договору. Взыскание обращается на заложенное имущество - ипотечную квартиру.
Суд удовлетворяет требования кредитора и способ реализации заложенной недвижимости, как правило - публичные торги.

Право собственности на реализованную квартиру переходит к победителю торгов. Если квартиру не удалось реализовать на торгах, она передается в собственность банку, который в дальнейшем может распоряжаться ей на свое усмотрение.

Кто имеет прво на выселение должника?

Должника могут выселить из ипотечной квартиры только на основании решения суда, а получить его могут как судебные приставы исполнители, так и сам кредитор.

Изъятие квартиры должника происходит в рамках исполнительного производства в соответствии с ФЗ №229. Прежде всего пристав обязан уведомить должника о добровольном освобождении квартиры в срок, не превышающий 10 дней с момента получения письменного уведомления. Второй повторный срок с назначением исполнительного сбора назначается, если должник проигнорировал требование приставов.

По закону при выселении должны присутствовать сами приставы, понятые и сотрудники полиции. Приставы, кроме того, могут вызвать сотрудников МЧС в случае, если изымаемую квартиру придется освобождать. Иногда должникам предоставляется услуга по транспортировке и хранению личного имущества на срок не более чем 2 месяца.

Процедура должна осуществляться только по согласию двух сторон в том случае, когда выселение выполняет сам кредитор. Тогда выселение через суд происходит в административном порядке в присутствии работников прокуратуры или же через суд.

Важно помнить, что любые действия по выселению должника без судебного решения сам должник может оспорить в суде с удовлетворением его требований.

Ипотека является основным примером, на основании которого четко видны не состыковки российского законодательства. Согласно Конституции, каждый гражданин имеет право на жилье, однако, если он приобрел квартиру в ипотеку, велик шанс того, что недвижимость могут отобрать за неуплату кредита.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Единственная возможность гарантированно не остаться на улице – это воспользоваться одной из государственных социальных программ, таких, как «военная ипотека», «молодая семья» и других.

Основания

Под ипотекой понимают кредит, выдаваемый на долгий срок для приобретения квартиры.

Ипотека бывает двух видов:

Основание, по которому может быть отобрана купленная в ипотеку квартира – неуплата кредита.

Причин неуплаты бывает несколько:

трудная финансовая ситуация. Основной минус ипотеки заключается в том, что практически невозможно предугадать, будет ли возможность выплачивать ее через 5 или 10 лет;
сокращение доходов в результате затянувшейся болезни;
неисполнение или непонимание условий договора, заключенного с банком;
нарушение закона и попадание в место лишения свободы на длительный срок;
смерть заемщика, родственники не могут взять на себя обязательства.

В процессе судебного разбирательства будет рассмотрена вся ситуация, суд принимает во внимание такие факторы, как:

Продолжение выплат заемщиком, но снижение размера платежей из – за возникшей трудной жизненной ситуации.
Потеря работы, длительная болезнь.
Принятие мер по досудебному урегулированию ситуации – подавались заявления с просьбой о приостановке платежей, реструктуризации или рефинансировании кредита.

Выселение из квартиры, приобретенной по ипотеке и находящейся в залоге у банка возможно только в одном случае – если заемщик не выплачивает кредит долгое время. Процесс выселения может быть начат только по решению суда и только после того, как будет доказан факт неуплаты кредита.

Банк обращается в суд по тому адресу, по которому прописан должник и подает исковое заявление. В договор ипотеки зачастую прописывается наименование суда, в который будут поданы документы при возникновении просрочки.

Процедура выселения из квартиры, приобретенной в ипотеку, осуществляется следующим образом:

банк пытается урегулировать ситуацию до обращения в суд – высылает должнику письма, звонит и предупреждает о необходимости внесения платежей по кредиту. Если должник игнорирует звонки и сообщения, подготавливаются документы для передачи в суд;
составляется и передается в суд иск о взыскании задолженности;
после удовлетворения судом исковых требований выбирается способ реализации взыскания – чаще всего, квартира продается на торгах.

Основание для выселения из квартиры, взятой в ипотеку, может быть только одно – неуплата кредита. Поскольку квартира находится в залоге у банка, по другим причинам выселение невозможно, но, как только ипотека будет выплачена, имущество могут отобрать за другие долги, размер которых сопоставим с рыночной стоимостью квартиры.

Что делать при выселении из ипотечной квартиры

Банк не получает никакой выгоды от выселения заемщика и продажи квартиры на торгах по заниженной стоимости.

Кредитор идет на уступки и предлагает клиенту один из нескольких вариантов разрешения сложной ситуации:

Самый распространенный вариант – реструктуризация, применяется, когда человеку уменьшить размер платежей. За счет такого уменьшения вырастает общий срок погашения кредита.
Отсрочка платежей – кредитные каникулы. На определенный срок клиент освобождается от уплаты ипотеки, после чего выплаты продолжаются в полном объеме. Максимальный срок каникул – полгода. Чтобы их получить, необходимо доказать банку, что действительно возникла сложная ситуация, например, клиент был уволен с работы или вынужден отправиться на длительное лечение.
Кредитор может помочь клиенту, списав некоторые проценты, штрафы и другие платежи.
Если клиент имеет право на государственную поддержку, он может подать соответствующие документы и некоторая часть долга будет уплачена государством.

В случае, если квартира будет отчуждена, банк тратит время и деньги на то, чтобы продать ее, поэтому данный вариант осуществляется только в самых крайних случаях.

Следует понимать, что даже если в ипотеку было приобретено единственное жилье, банк не предоставляет клиенту место для дальнейшего проживания.

Если есть несовершеннолетние дети

В случае с ипотекой ребенок не является поводом для того, чтобы выселение было прекращено, или хотя бы приостановлено. Специалисты, используя исполнительное производство, снимают несовершеннолетнего с регистрации в органах Федеральной Миграционной Службы.

Единственный выход из трудного положения для должника – обращение за государственной помощи по программе «Жилье», где он может рассчитывать на получение квартиры после того, как будет признан малоимущим.

При выселении несовершеннолетнего из квартиры должен участвовать прокурор, который следит за тем, чтобы не совершались никакие противоправные действия.

Выселить ребенка из квартиры можно только в судебном порядке, кроме прокурора в деле должны участвовать представители органа опеки и попечительства.

Несмотря на то, что права ребенка должны быть защищены в соответствии с Конституцией РФ, особых привилегий он не имеет, поскольку все граждане страны равны перед судом и законом.

Детей, не достигших совершеннолетнего возраста выселяют из квартиры наравне со взрослыми, также выселению подлежат и лица с инвалидностью.

Могут ли дать отсрочку

Вопрос о предоставлении отсрочки чаще всего возникает в процессе досудебного разбирательства. Если клиент желает решить спор и выплатить в конечном итоге ипотеку, банк чаще всего, идет ему на встречу и предлагает различные варианты, которые могут быть применены в конкретной ситуации.

Для того, чтобы получить отсрочку, необходимо предоставить в банк документы, которые послужат подтверждением того, что в у клиента возникла трудная жизненная ситуация, в результате которой нет возможности выплачивать кредит.

Документы для подтверждения:

Свидетельство о рождении ребенка предоставляется, если женщина, выплачивающая ипотеку, находится в отпуске по беременности и родам.
Копия трудовой книжки с той страницы, где сделана запись об увольнении гражданина с места работы.
Медицинские справки, подтверждающие, что заемщик или близкий его родственник находится в тяжелом состоянии и нуждается в стационарном лечении.

Отсрочка предоставляется только при наличии действенных, серьезных доказательств того, у заемщика возникла тяжелая финансовая ситуация.

Прежде всего, банк предложит изменить условия погашения задолженности – например, будет снижен размер ежемесячного платежа. Если клиент не имеет возможности вносить даже меньшую сумму, даются кредитные каникулы, за время которых гражданин должен восстановиться и продолжить погашать ипотеку.

Судебная практика

В судах рассматриваются дела по взысканию задолженности с клиента банка путем отчуждения имущества, которое находится в залоге, и продажи его на торгах.

Одно из условий принятия решения в пользу банка – проведение досудебного урегулирования ситуации и отсутствие поступления платежей от клиента в течение 6 месяцев.

Среди документов, подаваемых в суд, банк предоставляет распечатку звонков и визитов к клиенту с требованием вернуть задолженность и предупреждением о возможном выселении в случае неуплаты платежей по ипотеке в течение определенного срока.

Ознакомиться с судебной практикой по делам об отчуждении ипотечной квартиры можно .

Сегодня социально защищенные граждане могут обратиться за помощью к государству, даже если суд принял решение в пользу банка, и квартира была продана на торгах. Государство стремится создать такую систему кредитования, при которой можно было бы обеспечить жильем всех граждан.