Жизненный цикл недвижимости и его этапы. Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости. Контрольные вопросы и задания

Характеристика и классификация коммерческих объектов недвижимости.

Классификация объектов недвижимости.

ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ.

Согласно части первой п.1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и всё, что находится под ним с проекцией к центру земли, и всё, что находится над ним, продлённое в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединённые к нему природой или человеком, а также права на эти объекты.

Понятие недвижимого имущества в мировой практике можно представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятый – юридическое содержание:

1) земельный участок

2) объекты над поверхностью участка

3) имущество под поверхностью участка, в том числе полезные ископаемые

4) воздушное пространство

5) комплекс прав на объекты недвижимости

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам, которые представлены в таблице 1.2.

Таблица 1.2 - Основные признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые)
Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землёй	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные её родовые и видовые признаки. Термины «недвижимое имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» могут использоваться в зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или физических отношений. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ можно классифицировать объекты недвижимости следующим образом: Земельные участки. Участки недр. Обособленные водные объекты. Леса. Многолетние насаждения. Искусственные сооружения, неразрывно связанные с землей. Предприятия. Иное имущество, относимое законом к недвижимому и подлежащее государственной регистрации.

Объекты недвижимости можно классифицировать:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку.

Искусственные объекты получили название - «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе». Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка). К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

Применительно к объектам жилой недвижимости возможно несколько типологических построений. Например, в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

Первичное жилье - место постоянного проживания;

Вторичное жилье - загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

Третичное жилье - предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т.д.).

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики: Элитное жилье. Жилье повышенной комфортности. Типовое жилье. Жилье низких потребительских качеств

Существует и классификация объектов жилой недвижимости в зависимости от применяемого материала наружных стен здания: дома с кирпичными стенами; панельные дома; монолитные дома; деревянные дома; дома смешенного типа.

По мнению Асаулова А.Н. объекты недвижимости также можно классифицировать по статусу. По физическому статусу выделяют: земельные участки; здания, строения, сооружения; помещения.

Более детальная классификация фонда объектов недвижимости по назначению содержит следующий перечень видов и подвидов объектов:

а) земельные участки в городах, поселках, других населенных пунктах:

Под жилье (селитебная территория),

Под предприятия промышленности, транспорта, сферы услуг,

Под предприятия сельского хозяйства, обороны (нежилая территория),

Под парки и озелененные пространства, водные объекты (рекреационная территория),

Под инженерную и транспортную инфраструктуру (территория общего назначения)

б) земельные участки вне поселений (межселенные территории):

Под дачное и садово-огородное использование,

Под жилую застройку,

Промышленного и иного специального назначения (промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.),

Сельскохозяйственного назначения,

Природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения,

Лесного фонда, водного фонда,

Участки недр,

Земли резерва, назначение которых не определено

2) жилье (жилые здания и помещения):

Многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания (в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.)

Индивидуальные и двух-четырех семейные малоэтажные жилые дома (старая застройка и дома традиционного типа - домовладения и нового типа – коттеджи, таунхаусы)

3) коммерческая недвижимость:

Офисные здания и помещения административно-офисного назначения

Гостиницы, мотели, дома отдыха

Магазины, торговые центры

Рестораны, кафе и др. пункты общепита

Пункты бытового обслуживания, сервиса

4) промышленная недвижимость:

Заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения

Мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и др. инженерные сооружения паркинги, гаражи

Склады, складские помещения

5) недвижимость социально-культурного назначения:

Здания правительственных и административных учреждений

Культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты

Религиозные объекты.

По видам собственности объекты недвижимости разделяют на:

Частные – находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, созданных в качестве частных собственников

Государственные – находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов федерации

Муниципальные – находящиеся в муниципальной собственности

Общественные – находящиеся в собственности общественных объединений

Коллективные (смешанные) – находящиеся в совместной или долевой собственности различных субъектов собственности (частной, государственной, муниципальной, общественной).

По юридическому статусу объекты недвижимости разделяют, в зависимости от вида, на используемые собственником или арендатором, приватизированные, приобретенные путем сделки купли-продажи, наследования, дарения и т.п.

Рис. 1.1 Общая классификация объектов недвижимости

Коммерческая недвижимость в России стала формироваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческой недвижимости намного меньше, чем жилой, поэтому и сделок соответственно меньше, хотя во всем мире коммерческая недвижимость является наиболее привлекательной. Необходимо отметить, что в этом секторе преобладающей формой сделок является аренда.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход - собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения - индустриальную (промышленную) недвижимость.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

1. Офисные помещения. При классификации офисных помещений в каждом регионе, муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и др.

2. Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются самыми сложными видами инвестирования в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого высокого класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных торговых комплексов или офисных центров. Кроме того, пятизвездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных вложений.

К настоящему моменту времени, например, гостиничный комплекс Санкт-Петербурга весьма разнороден и включает более 100 объектов различных категорий на 27 тысяч мест. Большая часть этих гостиниц - небольшие. К более или менее заметным можно отнести 30 гостиниц, на долю которых приходится 55% общего количества гостиничных мест в городе. К крупным гостиницам среднего уровня относятся: «Прибалтийская», «Пулковская», «Москва», «Санкт-Петербург». В Петербурге не хватает гостиниц среднего уровня. К пятизвездным относятся: гранд-отель «Европа» и «Невский Палас». Окупаемость инвестиций в строительство гостиниц составляет: по трехзвездным - 8 лет; по пятизвездным - не меньше 13 - 15 лет.

Эти и другие известные, удачно расположенные гостиницы имеют кафе, рестораны и бары, оборудованные места для отдыха, казино и т.д. Менее популярные гостиницы меньших размеров, расположенные не в столь престижных районах, как правило, предоставляют жилье и обслуживание более высокого качества и имеют своих клиентов.

3. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.

В настоящее время менее 60 % парка легковых автомобилей имеют места постоянного хранения, из них только 2% располагаются в подземных гаражах, хотя потребность в них очень высока. Из-за высокой стоимости машино-места (4-6 тыс. долл. США, а в центре города цены доходят до 10 - 12 тыс. долл. США) массового строительства автопаркингов не наблюдается. В расчете на массового клиента стоимость одного машино-места должна быть в пределах 2 - 3 тыс. долл. США, т.е. составлять около 30% от стоимости автомобиля. Отметим, что переоформить одноместный гараж-бокс в настоящее время крайне сложно, т.к. ГУ «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» (ГУ ГБР) оформлением гаражей не занимается. Для решения этой проблемы надо создать единую систему регистрации прав собственности на гаражи различных типов.

4. Магазины и торговые комплексы. Как показал опыт крупных городов Европы, хорошими условиями для месторасположения многофункциональных торговых центров (МТЦ) являются: пересечение крупных автотранспортных магистралей, непосредственная близость станций метро и остановок наземного транспорта. Чаще всего подобные центры оказываются расположенными в «спальных» районах, либо за городом, фактически на пустыре, возле крупной магистрали. В США МТЦ («MALL"), как правило, расположены за чертой города, что можно объяснить определенным количеством автотранспортных средств на душу населения, численностью населения городов и другими факторами. Эти различия соответственно влияют на требования как на этапе формирования общей стратегии МТЦ при бизнес-планировании, проектировании и продвижении, так и при строительстве и эксплуатации торгового центра. Так, например, различными будут количество парковочных мест, наличие и параметры зон отдыха и развлечений, сопутствующих бытовых услуг и пр.

К факторам, обуславливающим успех, можно отнести:

Правильно выбранное расположение;

Составление функционального решения и накопления - потребности потенциальных посетителей;

Правильно составленный прогноз развития территории, прилегающей к участку застройки (на 5-10 лет);

Общая атмосфера МТЦ, что достигается в процессе проектирования и дизайнерских разработок;

Четко проработанный подбор арендаторов;

Верно выбранная управляющая компания.

Для торговых комплексов особенно требуется, кроме перечисленных факторов, также предоставление сервисных услуг своим арендаторам (например, постоянная уборка территории, ремонтная служба весов, круглосуточная охрана, прессование картона и др.).

Не следует считать, что развитие многофункциональных торговых центров - это изобретение Запада. Общеизвестно, что рассмотренная традиция развития крупных торговых помещений, пассажей, дворов, где «всякий» посетитель мог бы приобрести все, что душе угодно, в соответствии с нуждами и доходом, куда можно было бы прийти «на других посмотреть и себя показать», уходит корнями в прошлое.

Регионы страны находятся в разных экономических условиях и развиваются по своим сложным законам, поэтому в современной России процесс появления новых или модернизация старых торговых центров неоднороден. Лидирует в этом процессе Москва, как мировой мегаполис, существующий по сравнению с другими городами России в режиме наибольшего инвестиционного благоприятствования.

Проблемы, вызывающие дефицит ликвидных и перспективных для инвестирования объектов торговой недвижимости в большинстве городов России аналогичны и связаны, прежде всего, со структурой сложившегося в дореформенный период нежилого фонда:

Под доходное предпринимательство отводится малая доля нежилых помещений, значительную часть которых занимают различные организации;

Неудовлетворительная локация многих объектов, функционально пригодных для коммерческого использования, не позволяет их развивать;

В крупных индустриальных городах в структуре нежилого фонда чрезмерно высока доля промышленной недвижимости, перепрофилирование которой требует значительных инвестиций и часто затруднено из-за неясного правового статуса;

Большая часть нежилого фонда находится в неудовлетворительном техническом состоянии;

В большинстве городов инвестиционная активность сосредоточена в основном в центре города.

В данное время наибольшим спросом пользуются магазины площадью 100 - 200 кв. м., далее, по убыванию - менее 100 кв. м. и в диапазоне 200 - 400 кв. м. Площади более 500 кв. м менее востребованы. Среди главных требований арендаторов - витринные окна и наличие парковки.

5. Промышленная (индустриальная) недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе объектов приватизации происходит определение собственника. Прежде чем заключать сделку, необходимо провести всесторонний анализ правоустанавливающих документов, чтобы убедиться в бесспорности прав продавца на предлагаемый объект, возможности его законного отчуждения и прав нового собственника на использование этого объекта по предполагаемому назначению. По мере развития процесса формирования реального собственника объем сделок в этой сфере будет увеличиваться. Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе страны можно наблюдать пустые корпуса заводов и фабрик в 5 - 8 этажей с обветшалыми и(или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми стеклами окон. Они стоят и не находят эффективного собственника. Причин несколько:

Промышленная застройка 60 - 80 гг. не отвечает требованиям современных технологий, а реконструкция требует больших капитальных вложений.

В настоящее время основной потребитель промышленной недвижимости - малые предприятия, требующие для своего развития объекты недвижимости определенной специфики: высокие мощности, наличие железнодорожных подъездных путей, одноэтажные и желательно отдельно стоящие здания, имеющие автономные коммуникации.

Как правило, требования потенциальных арендаторов завышены и не соответствуют предлагаемым промышленным объектам.

Собственники промышленной недвижимости предлагают на рынок объекты, находящиеся в плачевном состоянии, и при этом устанавливают завышенные цены.

Более-менее полная и точная информация о промышленной недвижимости, ее правовом статусе, размерах, состоянии и т.д. отсутствует.

Все это придает рынку промышленной недвижимости стихийный и непредсказуемый характер.

Офисные здания могут относиться разным классам. Отнесение к тому или иному классу зависит от ряда критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже двухтрубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 2.7 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв. м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса А должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 стандартных критериев, офисное здание класса В должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев. Офисное здание класса С соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев.

Жизненный цикл - это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до прекращения.

В теории и практике различают пять видов циклов:

Ø жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса;

Ø жизненный цикл вида бизнеса;

Ø деловой цикл;

Ø жизненный цикл недвижимости (товара) как физического
объекта;

Ø примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности.

Ø прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.),

Ø этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования),

Ø этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения)

Ø этап ликвидации (упадка).

С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Оценка эффективности функционирования любого объекта недвижимости (возводимого или обновляемого) подразумевает рассмотрение его на протяжении всего жизненного цикла. Жизненный цикл объекта от момента технико-экономического обоснования до момента физического или морального старения можно разделить на три периода:

I. Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

II. Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

III. III.Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

На рис. 2.1. схематически представлен жизненный цикл объекта недвижимости.

Рис. 2.1. Этапы жизненного цикла объекта недвижимости

Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой ОА,А 2 А 3 А 4 , отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта, мы видим, что на первом этапе жизненного цикла кривая ОА, падает и соответствует затратам инвестора на создание или обновление объекта недвижимости. Точка А, соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются по оси t. Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений фаз, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А, по отношению к ней определяются фазы: t t – подготовка и возведение объекта, t 2 – освоение мощности (срок окупаемости), t 3 – начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций в период освоения), t 4 – начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются фазы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в период эксплуатации. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьем этапе жизненного цикла объекта А 2 , А 4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций.

Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

В таблице 2.1 представлена продолжительность первого периода жизненного цикла различных видов проектов.

Срок службы

На оценке внешнего вида объекта недвижимого имущества, его технического состояния, экономических факторов, которые влияют на общую стоимость объекта, основан эффективный возраст.

Эффективный возраст - это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы - это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Под сроком оставшейся экономической жизни здания понимают период с даты его оценки до конца срока экономической жизни. Данный период использует эксперт-оценщик для того, чтобы оценить будущие доходы. Срок оставшейся экономической жизни объекта увеличивают его модернизация или ремонт.

Все рассмотренные выше стадии жизненного цикла и срока жизни объектов недвижимого имущества связаны между собой. Собственником недвижимого имущества для реализации адекватных мер, которые обеспечат повышение доходности имущества и ее сохранность, должно учитываться нахождение недвижимости в определенной (любой) стадии жизненного цикла.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

Так объекты недвижимого имущества в течение времени своего существования подвергаются экономическим, физическим, правовым изменения и проходят следующие этапы жизненного цикла:

§ формирование - это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;

§ эксплуатация - включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;

§ прекращение существования - это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

1. Формирование замысла проекта и выбор варианта использования свободного земельного участка . В этот период осуществляется выбор варианта наилучшего и наиболее эффективного использование земельного участка. Выбор варианта использования завершается разработкой технического задания на проектирование улучшений.

2. Проектирование улучшений. На этом этапе - на основании технического задания на проектирование - осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.

3. Изготовление (возведение, строительство) улучшений . В период реализации проекта подрядными организациями практически полностью изменяются все физические характеристики объекта, с закреплением этих изменений в инвентаризационных и кадастровых документах.

4. Обращение (купля-продажа, дарение, сдача в аренду и т.п.) с передачей имущественного права или с появлением обременении на это право. На этой стадии осуществляются операции с объектом недвижимости.

5. Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием . На этом этапе жизненного цикла управляющий (или профессиональная управляющая компания) организует рациональное расходование пользователями потребительского потенциала объекта.

6. Модернизация : капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта. Эта стадия начинается в тот момент, когда объект в текущем состоянии не может более удовлетворять современных потребностей пользователей или (и) если его эксплуатация становится экономически неэффективной. На этой стадии как минимум производится капитальный ремонт без изменения планировочного решения и функционального назначения, но с ликвидацией устранимого физического износа и функционального устаревания.

7. Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов . Жизненный цикл завершается сносом улучшений в конце срока их экономической жизни. Управляющая компания готовит предложения по назначению сроков и экономически целесообразного способа сноса строений, учитывая возможности продажи элементов конструкций и материалов ликвидируемых строений и коммуникаций.

4. Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Причем для пользователя основной является ситуация, когда объект недвижимости используется в качестве блага, т.е. для удовлетворения потребностей. При этом возможно получение дохода от управления недвижимостью. И в итоге возможна ситуация продажи объекта недвижимости с соответствующим ей видом использования недвижимости в качестве товара. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведование объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко. Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя.

Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность и/или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости. Управление (видение) недвижимостью в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит финансовому и техническому менеджменту.

Управление в долгосрочной перспективе - задача, которая является более сложной. Прежде всего, это связано с непредсказуемостью государственной политики (экономической, фискально-монетарной и социальной) и отсутствием полноценных развитых основ рынка - экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т. п. Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспечивается путем реализации конкретных функций и задач управления. Функции управления делятся на общие и частные. Общие функции постоянны для хозяйствующего субъекта любого профиля или рода деятельности, частные же функции определяются целями конкретного хозяйствующего субъекта и зависят от их типа, размера, места и рода деятельности.

При этом хозяйствующими субъектами называют все единицы экономики (физические и/или юридические лица), принимающие самостоятельно экономические решения, т. е. хозяйствующим субъектом может быть отдельное лицо, а также несколько лиц, составляющих некоторое единое волевое образование (семья, компания, ассоциация, правительство и т. д.).
Управление необходимо рассматривать на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости, так как объективным является тот факт, что объект недвижимости существует с момента возникновения до момента износа.

Управление понимается как процесс планирования и принятия решений по наиболее эффективному использованию ресурсов, потенциала, резервов для достижения поставленных целей. Для определения эффективности управления используются различные экспертизы (технические – обеспечение адекватного представления о реальном состоянии объекта, экономические (оценка) - для получения обоснованного стоимостного эквивалента, управленческие решения - обеспечивают наиболее эффективное использование недвижимости).

Его можно разделить на три стадии: 1) Строительство (прединвестиционный и инвестиционный этап); 2) Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательский этап проекта); 3) Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции. Есть ряд особенностей существенных для каждой стадии жизненного цикла. В значительной мере определяющей эффективность дальнейшего функционирования объекта является первая стадия.

Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий, для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. При этом основным моментом является выбор более надежных партнеров по проекту.

Для этого проводится оценка их финансового положения, опыт работы, репутации. Основным совокупным показателем при этом является экономическая надежность. Определение этого показателя происходит на основании расчета всей совокупности показателей производственно-хозяйственной деятельности и агрегировании их в один, значение которого и является основанием для оценки деятельности предприятия.

Вторая стадия включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. В этой стадии происходит использование объекта недвижимости, определение вида которого и входит задачу управления недвижимостью. Эффективность принятия решения определяется на основании оценки объекта, которая проводится в момент Al. Точка A1 соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются но оси t.

Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений этапов, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А1. По отношению к ней определяются этапы: t1 - подготовка и возведение объекта, t2- освоение мощности (срок окупаемости), t3 - начало получения прибыли (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций на стадии освоения), t4 - начало морального и физического износа объекта.

Особенно важным являются этапы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в стадии эксплуатации. Определяя соотношение различных этапов, можно получить сравнительную эффективность стадий жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьей стадии жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций.

Теоретически, третья стадия может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.
Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, ставкой арендной платы, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Поскольку управление недвижимостью осуществляется на протяжении всего жизненного цикла - необходимо определить участников за этот период времени.

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели,- застройщик (девелопер), являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам

В обыденных представлениях понятие девелопмента относится к строительству и реконструкции. Главное же в девелопменте - управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение всех предусмотренных законодательством разрешений на его реализацию от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиции и заемных средств, разработка механизмов и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль их работы.

Инвестор - лицо, осуществляющее долговременные вложения в имущество, т.е. это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Таким инвестором может стать управляющая жилищная организация или специально созданная компания, государственные и муниципальные органы, инвестиционные фонды, частные лица, общественные организации, международные организации.

Инвестор вкладывает средства (инвестиции) в проект. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель - максимизация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта. Если инвестор и заказчик, не являются одним и тем же лицом, то инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения.
Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной или строительной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, в аренду либо для продажи; предприятие, осуществляющее подрядным, хозяйственным или смешанным способом капитальное строительство, по собственной инициативе или по поручению муниципальных органов власти.

Подрядчик - инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта, которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.

К внешним участникам проекта относятся: - финансирующая организация (кредитор) предоставляет кредиты для финансирования проекта, обеспечивая их фондирование с учетом требований проекта; - агент по работе с недвижимостью (риэлтер) - предприниматель (специалист), занимающийся операциями с недвижимостью.

Частная управляющая компания (на этапе эксплуатации объекта недвижимости функции управляющей организации может выполнять девелоперская организация) - новый субъект управления собственностью в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу.
Частная управляющая компания (ЧУК) это: - имеет уставной целью предоставление жилищных услуг; - по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной администрацией и общественностью; - управляет (как юридический или экономический собственник) жилищным фондом; -самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ведет инвестиционную деятельность); - зависит от качества и количества предоставляемого населению жилья, то есть является выгодоприобретателем и несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности.

Таким образом, управление недвижимостью на протяжении жизненного цикла касается также работы с большим кругом участников и выбор наиболее надежных партнеров является важной задачей организации управления

Жизненный цикл недвижимости (Яниогло)

Некоторые ученые экономисты считают, что недвижимость как товар представляет собой своего рода «живой организм», развивающийся, как известно, в следующем порядке: замысел - рождение - зрелость - старение и смерть. По аналогии различают следующие этапы жизненного цикла объекта недвижимости: прединвестиционный (начальный) этап проекта (концепция, планирование, проектирование и др.), этап реализации проекта (строительство, монтаж оборудования), этап эксплуатации объекта (фаза выведения на рынок, роста, зрелости, насыщения) и этап ликвидации (упадка). С помощью теории жизненного цикла можно частично прогнозировать ситуацию, но не в случае составления прогнозной модели, так как в этом случае предприятие может лишиться маркетинговой поддержки.

Жизненный цикл рынка недвижимости

Правило: «покупай дешевле, продавай дороже» относится и к недвижимости как к любому другому виду инвестирования.

Различные сегменты рынка ведут себя по-разному в одно и то же время. Например, строительство в одной части города может быстро расти в цене, тогда как в то же самое время в другой ее части наблюдается застой. Тем не менее, способность определять эти циклы может предоставить заказчику дополнительные инвестиционные возможности.

А. Цикл спада. Наблюдается тогда, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений начинает увеличиваться. Содержание незаселенных строений отрицательно сказывается на финансовом состоянии проекта. Этот рынок - рынок покупателя. Владельцу недвижимости требуется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и поиска финансовой поддержки. На рынке появляется небольшое число новых объектов. Кредиторы практически приостанавливают свои операции до нового подъема, а цены на недвижимость снижаются.

Б. Цикл поглощения. Из-за отсутствия нового строительства, являющегося результатом цикла спада, начинает набирать силу спрос и предложение на рынке недвижимости. Рынок переходит в новый цикл - цикл поглощения созданного объекта. После того, как инвестиционные излишки будут поглощены, рентные ставки начнут расти. В соответствии с возрастанием спроса и уменьшением предложения начинают проводиться прединвестиционные исследования по созданию новых объектов недвижимости.

В. Цикл нового строительства . Циклу нового строительства соответствует повышенный спрос на рынке объектов строительства наряду с сокращением предложений на свободные земельные участки. Рентные ставки увеличиваются вместе с ценой на недвижимость. В этот период повышается уровень инфляции, и стоимость строительства возрастает, что увеличивает продажную цену объекта недвижимости.

Г. Цикл насыщения рынка . Рост продаж недвижимости происходит медленными темпами и, в конце концов, сокращается. Возникает излишек готовой строительной продукции и мощностей. Уровень занятости начинает уменьшаться, а строительная деятельность постепенно останавливается. Наилучшее время для увеличения объектов собственности - это стадия цикла поглощения или периода нового строительства.

Для оценки эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо более детально рассмотреть жизненный цикл объекта и установить основные критические точки во времени, сочетания которых будут влиять на длительность цикла и динамику изменения затрат, результатов.

Жизненный цикл объекта недвижимости

1 Строительство (прединвестиционная и инвестиционная фазы);

2 Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательская фаза проекта);

3Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции (инновации, закрытие объекта).

В значительной мере определяющим эффективность функционирования объекта является первый период. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. Второй период включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей. Рассматривая характер кривой, отражающей изменение во времени стоимостных характеристик строительства и эксплуатации объекта. Определяя соотношение различных фаз, можно получить сравнительную эффективность периодов жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика.

На третьем этапе жизненного цикла объекта наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третий период может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости (государственный/частный секторы) :

Жилые здания – (Концептуальная фаза1-4/0,5-2) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5 - 4) (Строительство 1-4/0,5-1.5)

Промышленные объекты - (Концептуальная фаза 1-4/0,5-6) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 1-3/0,5-2,5) (Строительство1,5-2,5/0,5-2)

Коммерческие здания - (Концептуальная фаза 0,5-3/1-10)) (Контрактная фаза и рабочее проектирование 0,5-2/1-4) (Строительство 0,5-1,5/0,5-2)

Продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.

Факторы динамики потребительной стоимости объектов недвижимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство (если рассматривать его не на абстрактно-логическом уровне, а в конкретике натурально-вещественных характеристик, обладающих конечным количественным измерением) само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется со все нарастающей интенсивностью. Одним из характерных признаков, присущих существованию во времени (в равной степени относящимся и к происходящим процессам, и к материальным объектам), является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество различных по своему содержанию циклов, определенным образом соотносящихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное влияние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность (в т.ч. экономическая), которая всегда осуществляется в природных условиях, испытывает влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатических условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельности определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними закономерностями развития экономической системы (природные циклы оказывают лишь корректирующее влияние в виде сезонных колебаний конъюнктуры). Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ (включающего стадии производства, обмена, распределения и потребления).Основной характеристикой экономического цикла является темп экономического роста.

БИЛЕТ 44 Ограничения строительства в процессе развития городского пространства. ???????(Баранова)

45.Процесс воспроизводства в области недвижимости (Трухина)

Воспроизводство – это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращение его преждевременного износа. В недвижимости -это строительство.Суть концепции менеджмента недвижимости сводится к получению наибольшего эффекта от управления действиями людей, исполнителей проекта. С экономической точки зрения, строительство - отрасль материально-технического производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения: готовые к эксплуатации здания, сооружения и их комплексы. под строительством подразумевается процесс возведения или создания объектов инфраструктуры. Основными этапами этого процесса являются землеотвод, проектирование, согласование проекта в органах власти, собственно процесс возведения здания или сооружения, ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, работа осуществляется группой специалистов строительной или инжиниринговой компании под руководством руководителя проекта (англ. project manager) и контролируется представителями технического надзора и инженерами-разработчиками (инженером-конструктором или архитектором проекта).

Специалисты, которые участвуют в разработке и реализации строительных проектов, должны создать эффективные механизмы планирования, бюджетирования, документооборота, своевременной поставки строительных материалов, логистики, безопасности на рабочем месте и т. д. Кроме того, им необходимо учитывать экологические последствия своей работы и создавать минимум временных неудобств для общественности на стадии возведения объекта.

Билет 46. Фазы инвестиционного проекта в области недвижимости. (Яниогло)

Инвестиционный цикл – период времени между началом осуществления инвестиций и моментом сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию.

Анализ жизнеспособности проекта проводится до представления проекта инвесторам, чтобы определить, стоит ли проект дальнейших затрат времени и денежных средств, а также какие существуют источники покрытия всех издержек и получения нормальной прибыли.

Существует 3 фазы жизненного цикла инвестиционного проекта, которые сами состоят из стадий и этапов:

1.Фаза прединвистиционная (технико-экономическое исследование):

1.1 Прединвестиционные исследования и предварительное планирование проекта

· перечень потенциальных инвесторов;

· сведения о проекте - цели, анализ условий, и пр.;

1.2.Возможности рынка: анализ рынка, динамики цен, спроса и предложения и пр;

1.3.Материальные и трудовые ресурсы:

· материальные формы производства (качество, доступность ресурсов);

· определение потребности в трудовых ресурсах;

1.4.Выбор и согласование места размещения объекта (анализ месторасположения, окружающей среды, окончательный выбор строй площадки);

1.5.Финансовый анализ и оценка инвестиций (анализ риска, издержек, разработка финансового плана);

1.6.Разработка рыночно -технического плана реализации проекта (контроль за выполнением кредитного соглашения).

2.Фаза инвестиционная:

2.1.Стадия общего планирования, разработка проектно-сметной документации (разработка, согласование и утверждение ТЭО, получение разрешения на строительство);

2.2.Проведение торгов и заключение контрактов (составление предложения на подряд, договор подряда);

2.3.Стадия реализации и завершений проекта (строительство):

· планирование качества и структуры управления;

· реализация и сдача объекта.

3.Фаза предпринимательская:

3.1.Работа застройщика по управлению готовой недвижимостью (заказ и размещение оборудования, мебели);

3.2.Работа владельца по управлению недвижимостью:

· процедура управления недвижимостью;

· обслуживание недвижимости;

3.4.Управление недвижимостью со стороны пользователя (контроль за использованием помещения, организационно - техническое обеспечение и др.).

Реализация целей инвестирования предполагает формирование инвестиционных проектов, которые обеспечивают инвесторов и других участников проектов необходимой информацией для принятия решения об инвестировании.

Понятие инвестиционного проекта трактуется двояко:

1. как деятельность (мероприятие), предполагающая осуществление комплекса каких-либо действий, обеспечивающих достижение определенных целей;

2. как система, включающая определенный набор организационно-правовых и расчетно-финансовых документов, необходимых для осуществления каких-либо действий или описывающих эти действия.

Существуют различные классификации инвестиционных проектов. В зависимости от признаков, положенных в основу классификации, можно выделить следующие виды инвестиционных проектов.

По отношению друг к другу:

· независимые допускающие одновременное и раздельное осуществление, причем характеристики их реализации не влияют друг на друга;

· взаимоисключающие т.е. не допускающие одновременной реализации. На практике такие проекты часто выполняют одну и ту же функцию. Из совокупности альтернативных проектов может быть осуществлен только один;

· взаимодополняющие реализация которых может происходить лишь совместно.

По срокам реализации (создания и функционирования):

· краткосрочные (до 3 лет);

· среднесрочные (3-5 лет);

· долгосрочные (свыше 5 лет).

По масштабам (чаще всего масштаб проекта определяется размером инвестиций):

· малые проекты , действие которых ограничивается рамками одной небольшой фирмы, реализующей проект. В основном они представляют собой планы расширения производства и увеличения ассортимента выпускаемой продукции. Их отличают сравнительно небольшие сроки реализации;

· средние проекты - это чаще всего проекты реконструкции и технического перевооружения существующего производства продукции. Они реализуются поэтапно, по отдельным производствам, в строгом соответствии с заранее разработанными графиками поступления всех видов ресурсов;

· крупные проекты - проекты крупных предприятий, в основе которых лежит прогрессивно «новая идея» производства продукции, необходимой для удовлетворения спроса на внутреннем и внешнем рынках;

· мегапроекты - это целевые инвестиционные программы, содержащие множество взаимосвязанных конечных проектов. Такие программы могут быть международными, государственными и региональными.

По основной направленности :

· коммерческие проекты , главной целью которых является получение прибыли;

· социальные проекты , ориентированные, например, на решение проблем безработицы в регионе, снижение криминагенного уровня и т.д.;

· экологические проекты , основу которых составляет улучшение среды обитания;

· другие

В зависимости от степени влияния результатов реализации инвестиционного проекта на внутренние или внешние рынки финансовых, материальных продуктов и услуг, труда, а также на экологическую и социальную обстановку :

· глобальные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию на Земле;

· народнохозяйственные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в стране, и при их оценке можно ограничиваться учетом только этого влияния;

· крупномасштабные проекты , реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в отдельно взятой стране;

· локальные проекты , реализация которых не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную или экологическую ситуацию в определенных регионах и (или) городах, на уровень и структуру цен на товарных рынках.

Особенностью инвестиционного процесса является его сопряженность с неопределенностью, степень которой может значительно варьироваться, поэтому в зависимости от величины риска инвестиционные проекты подразделяются таким образом:

· надежные проекты , характеризующиеся высокой вероятностью получения гарантируемых результатов (например, проекты, выполняемые по государственному заказу);

· рисковые проекты , для которых характерна высокая степень неопределенности как затрат, так и результатов (например, проекты, связанные с созданием новых производств и технологий).

На практике данная классификация не является исчерпывающей и допускает дальнейшую детализацию.

Однако разработка любого инвестиционного проекта - от первоначальной идеи до эксплуатации - может быть представлена в виде цикла, состоящего из трех фаз: пред инвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной (или производственной). Суммарная продолжительность трех фаз составляет жизненный цикл (срок жизни) инвестиционного проекта.

Как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа. Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни.

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости — период времени, в течение которого существует как физический объект.

Жизненный цикл недвижимости, приобретенной для коммерческих целей, сточки зрения собственника этой недвижимости может повторяться с новым обладателем этой же недвижимости вплоть до окончания срока жизни объекта. Жизненный цикл постоянно подчиняется определенным закономерностям, по Г. Харрисону — это срок физический, экономический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

К сроку физической жизни объекта относится время, когда в существующем здании или сооружении можно жить или работать. Этот показатель может быть нормативным, расчетным, фактическим и увеличиваться за счет улучшения условий или за счет модернизации. Если объект недвижимого имущества сносится, то заканчивается срок физической жизни.

К сроку экономической жизни относят период, в течение которого объект можно использовать, получая — при этом прибыль, эти улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Если производимые улучшения не вносят определенный вклад в стоимость объекта недвижимости в виду того, что он устарел, то срок его экономической жизни на этом заканчивается.

Под хронологическим возрастом понимают период, который прошел со дня ввода объекта недвижимости в эксплуатацию до даты его оценки.

Срок службы

Эффективный возраст — это возраст, соответствующий определенному физическому состоянию объекта и учитывающий возможность его реализации.

Типичным сроком службы называют нормативный срок службы.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий или сооружений, который определен в нормативных актах.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости

формирование — это постройка, т. е. создание нового предприятия, покупка или выделение земельного участка;
эксплуатация — включает функционирование и развитие, т. е. расширение, реорганизацию или реконструкцию;
прекращение существования — это снос, естественное разрушение или ликвидация.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости:

2. Проектирование улучшений. На этом этапе — на основании технического задания на проектирование — осуществляется разработка проекта с изготовлением документации, необходимой для получения разрешений и осуществления подготовки земельного участка, а также прокладки коммуникаций, строительства зданий и посадки новых насаждений.