Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение. Как оформить дополнительное соглашение

Например, в нем может содержаться информация относительно переноса срока сдачи объекта строительства. Право выбора его подписи остается за участником, который принял решение о вступлении в долевое строительство. Как правило, любой застройщик в него вносит графу, что дольщик не возражает против установления нового срока передачи здания в эксплуатацию. Если он подписывает такого рода документ, то лишается права получения неустойки с застройщика. Он освобождается от уплаты неустойки без каких-либо последствий для себя. В противном случае, право предъявления претензий сохраняется за дольщиком. Пример заполнения Как правило, дополнительное соглашение применяется с целью уточнения условий, заложенных в основной договор.

Все нюансы заключения дополнительного соглашения с застройщиком

Внимание

Если строительная компания в силу определенных условий или объективных причин желает заключить дополнения к ДДУ, то права, предусмотренные документом, наберут силу исключительно после того, как будет оформлена государственная регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия. Все двусторонние акты должны оформляться в письменном виде или с использованием средств электронного удостоверения подписей, если иное не предусмотрено действующим законодательством. Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия Изменения, дополнения и прочие документы, влияющие на смысл ДДУ и подписанные участником и застройщиком, подлежат обязательной регистрации в государственном реестре (в соответствии со статьей 17 ФЗ №214).

Регистрация дополнительного соглашения к договору долевого участия

Регистрируется дополнительное соглашение к договору долевого участия в строительстве на основании следующих документов:

• удостоверение личности участника, заявителя и доверенность или опекунское удостоверение в случаях предусмотренных законодательством;
• квитанция об оплате государственной пошлины;
• оригинал соглашения в 2-х экземплярах;
• лицензия, если заявление подает нотариус;
• учредительный договор и устав для юридических лиц;
• кредитный договор, если долевое участие финансируется из заемных средств.

Правила заключения Инициатором дополнительного соглашения, как правило, выступает застройщик.

Порядок регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия

Важно

Строительство дома занимает не один год времени. За этот период может произойти много разных событий, требующих внесения изменений в условия договора, заключенного между застройщиком и участником проекта. По закону подписанный однажды договор не может переписываться. Все изменения и дополнения к документу должны оформляться в виде допсоглашений, которые могут неоднократно заключаться между сторонами на условиях добровольного и свободного волеизъявления.

Дополнительные соглашения к дду

ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи. Чем рискует застройщик? Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры.
Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере. Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст.

Застройщик предлагает подписать дополнение к дду. нужно ли подписывать?

Доп соглашение к ДДУ может заключаться как на стадии подписания договора, так и в любой период его действия. Существует множество оснований для его подписания, самыми распространенными являются соглашения:

• о переносе сроков сдачи жилья;
• о расторжении ДДУ;
• об изменении подсудности по договору;
• об изменении качественных характеристик объекта;
• об изменении участника договора;
• соглашение о переносе сроков оплаты ДДУ.

Обычно инициатором заключения соглашения (за исключением последних двух вариантов, которые инициируются участниками) являются застройщики. Каждая строительная компания преследует свои цели, но, как правило, все они направлены на снятие с себя ответственности за те или иные нарушения и недостатки строительства и побуждение дольщиков принять новые менее выгодные для них условия договора.

Договор долевого участия в строительстве и доп. соглашение

Кроме того, девелопер может потребовать от дольщика возмещения своих убытков, понесенных задержкой в регистрации соглашения. Обязательно ли подписывать допсоглашение Зачастую дополнительное соглашение к ДДУ направляется участнику по обычной или электронной почте или его приносит посыльный. У дольщика есть три варианта, он может:

• согласиться и подписать документ;
• направить девелоперу отказ;
• проигнорировать данный документ и оставить его без ответа.

Следует очень серьезно отнестись к заключению допсоглашения и тщательно изучить все его положения.

Инфо

Нередко застройщик включает в документ пункты, не согласованные с участником, ущемляющие его права. Если дольщик найдет невыгодные для себя условия, такой документ лучше вообще не подписывать, закон не обязывает его это делать. Заключение соглашения – это право, но отнюдь не обязанность гражданина.

Наряду с основным договором, в дополнении к нему в обязательном порядке должны быть присутствовать следующие пункты:

• дата и место составления;
• сведения о подписывающих сторонах;
• регистрационные и основные сведения о ДДУ, к которому составляется дополнение;
• предмет допсоглашения, с указанием пунктов и разделов и измененных формулировках в них;
• период вступления в законную силу и сроки действия;
• реквизиты и подписи сторон.

Прежде чем подписать дополнительное соглашение, рекомендуется внимательно прочитать его еще раз, чтобы выяснить, не внес ли застройщик в него части, не согласованные с дольщиком. Нужна ли регистрация При возникновении подобной ситуации некоторые задаются вопросом о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору долевого участия.

Дополнительное соглашение к дду об изменении застройщика образец

Для регистрации доп соглашения нужно представить в госорган следующие документы:

• паспорт дольщика;
• допсоглашение (два оригинальных экземпляра);
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию (для граждан она составляет 350 рублей);
• кредитный договор (если для участия в проекте был взят ипотечный кредит).

Срок регистрации соглашения составляет пять дней после подачи всей документации. Подписанный, но незарегистрированный документ считается незаключенным. Действительным является только оформленное по всем правилам и зарегистрированное соглашение.

Дольщику стоит учесть, что если он подписал, но не зарегистрировал документ, застройщик может подать заявление в суд, и соглашение будет зарегистрировано по судебному решению. Такое право закреплено в 165 статье ГК.
Содержание

• 1 Виды допсоглашений к договору долевого строительства
• 2 Как оформить дополнительное соглашение
• 3 Обязательно ли подписывать допсоглашение
• 4 В каких случаях от подписания соглашения лучше воздержаться
  • 4.1 Допсоглашение о переносе сроков передачи жилья
  • 4.2 Соглашение о расторжении ДДУ
  • 4.3 Соглашение об изменении подсудности

Виды допсоглашений к договору долевого строительства Дополнительное соглашение – это юридически значимый документ, заключаемый между сторонами с целью внесения разного рода дополнений и изменений в положения договора. Оно всегда подписывается на добровольных началах и означает, что обе стороны полностью согласны со всеми дополнениями, внесенными в текст основного документа.

Дополнение к договору долевого участия в строительстве (ДДУ) по сути является документом, вносящим изменения в первоначальный договор. Застройщик, как сторона ДДУ, вправе предложить дольщику, как второй стороне ДДУ, подписать то или иное дополнительное соглашение, например, о продлении сроков строительства (самый частый случай). Возникает в связи с этим вопрос, выгодно ли дольщику соглашаться с застройщиком, и если да, то на каких условиях?

Как заключают допсоглашение к ДДУ?

Если обратиться к ч. 1 ст. 452 ГК РФ, то любое допсоглашение, в том числе об изменении ДДУ, либо о расторжении договора, необходимо оформлять точно так же, как и основной договор. Это означает, что допсоглашение может быть оформлено только в письменном виде, а подписать его вправе только те лица, чьи подписи стоят на ДДУ.

Чаще всего речь в допсоглашении идет о продлении сроков строительства. Согласно ч. 3 ст. 6 ФЗ №214, когда застройщик не может в силу каких-либо причин вовремя сдать квартиры дольщикам, он обязан за 2 месяца до указанной в договоре даты всем дольщика направить предложение о заключении допсоглашения по новым срокам сдачи.

Чем рискует застройщик?

Не подписав вовремя с дольщиками допсоглашение, застройщик рискует получить крупные дополнительные расходы на выплату неустойки за нарушение сроков сдачи. За каждый день просрочки полагается пеня в сумме 1/300 ставки рефинансирования Центробанка от стоимости квартиры. Причем граждане в отличие от юридических лиц вправе получить неустойку в двойном размере.

Заставить дольщиков подписать допсоглашение о переносе сроков сдачи квартир застройщик сможет в судебном порядке только в случаях, предусмотренных в ст. 451 ГК РФ, а именно при соблюдении одновременно следующих условий:

1. При подписании ДДУ стороны не предполагали о том, что сроки придется переносить.
2. Причины срыва сроков наступили не по вине застройщика.
3. Неподписание допсоглашения о переносе сроков повлечет для любой из сторон убытки, значительно изменяющие величину прибыли от сделки.
4. В договоре нет пункта, который бы обязывал застройщика нести риск срыва сроков за свой счет.

Подписывать или нет?

Таким образом, суть проблемы сводится к ответам на несколько основополагающих вопросов, а именно:

• Может ли застройщик заставить дольщика подписать допсоглашение о переносе сроков строительства? Да, сможет, но только в судебном порядке, причем ему потребуется доказать наличие одновременно сразу четырех обстоятельств, перечисленных в ст. 451 ГК РФ.
• Выгодно ли застройщику подписать допсоглашение? Да, весьма выгодно, так как в противном случае ему придется всем дольщикам выплачивать неустойку за срыв сроков. Обычно неустойку приходиться взыскивать в судебном порядке, то есть времени на это уйдет немало, но итог будет предопределен. Разумеется, если компания-застройщик на тот момент не объявит себя банкротом.
• Выгодно ли дольщику подписывать допсоглашение? Нет, не выгодно, ведь на неустойку в этом случае можно не рассчитывать, а квартиру придется ждать дольше, чем первоначально рассчитывали. Но здесь не стоит рубить сплеча, а лучше навести справки. Ведь, если компания на самом деле намерена достроить жилой комплекс, тогда отказ дольщиков продлить сроки может серьезно ударить по ее бюджету, то есть риск остаться с долгостроем возрастет. Если же у строительной компании на самом деле уже имеются серьезные финансовые проблемы, то стоит проконсультироваться у опытного юриста, как поступить в данном конкретном случае. Возможно, имеет смысл вовсе отказаться от сделки, пока не поздно.

Договорённости опираются на законодательные положения, принятые для участников этого типа строительства многоэтажек, для граждан РФ. Согласно им, застройщик обязуется в определённый им, срок, возвести новостройку. Он обязан использовать собственный финансовый ресурс или самостоятельно изыскать инвестиции для его постройки. Вероятно, что на определённых договорённостях, это будут вложения дольщиков. После его надлежащего правового обеспечения документами на ввод в эксплуатацию, он обязан передать его собственникам дольщикам.

Изложенные условия принимаются обеими сторонами на договорной основе . К существенным условиям договора относятся:

1. Предмет договора, отражающий факт купли-продажи.
2. Объект договора – непосредственный конкретный объект, предназначенный для передачи.
3. Срок сдачи оговариваемого объекта.
4. Общая стоимость, а также – условия, сроки и размеры выплат.
5. Гарантийный срок использования.
6. Условия расторжения контракта.

Предмет договора включает в себя его объект . Поэтому договорённости предусматривают наличие у застройщика сопутствующей документации, которая указывается как непосредственное подтверждение реальности строящегося здания. Все характеристики строящегося объекта подробно излагаются в проектных документах, по ним же будут осуществляться строительные работы.

При нарушении размеров площадей квартир, комнат, подсобок, подвалов, лестничных пролётов и иных – договор, может быть, расторгнут через суд. Более того – с полной выплатой вложенных дольщиком, средств.

Как правильно составить: все по пунктам

Вначале в договоре обозначаются субъекты сторон, заключающие долевое соглашение. Далее подробно расписываются положения:

1. Ставится номер договора, и указывается – от какого числа.
2. Определяются термины, что очень важно для юридически правомочного толкования заключённых договорённостей.
3. Предмет договора, включающий полную информацию, на основании которой и в соответствии, с кем – составлен договор.
4. Юридические основания заключения договора, которые определяют дееспособность сторон и правовые гарантии ответственности.
5. Порядок оплаты с указанием суммы и сроков платежей.
6. Права и обязанности сторон, которые должны включать в себя все основные притязания сторон и те преимущества, которые они получают при составлении договора. Этот раздел оформляется очень тщательно. Так как в случае судебных разбирательств он станет подтверждением правовых полномочий.
7. Ответственности сторон, которые также имеют беспрецедентное значение, особенно в ситуации конфликта.
8. Обеспечение выполнения обязательств, предусматривают возможность вменяемых санкций в случае нарушения договорённостей.
9. Форс-мажорные обстоятельства учитывают общий алгоритм действий при непредвиденных обстоятельствах.
10. Разрешение споров и применимое право определяет способы разрешения споров: по согласию сторон, в одностороннем порядке, через суд.
11. Срок действия договора определяет его отношение к срокам сдачи объекта.
12. Заключительные положения предусматривают условия его расторжения и иные, по предпочтению сторон, пункты.

В завершение договор надлежит скрепить подписями (с расшифровкой) сторон и печатью организации – застройщика. Поставить дату. Договор будет действителен после его регистрации.

1. Порядок изменения стоимости объекта, если будет изменена его площадь.
2. Указание максимально допустимого количества раз для сдачи жилья.
3. Сроки для устранения допущенных недочетов, по претензии дольщика.
4. Сведения о порядке управления будущим домом.
5. Сроки, порядок, стоимость услуг регистрации собственности.

Регистрация: где и как?

Это сложная правоустанавливающая процедура. Она заключается в Федеральной регистрационной службе . Регистрация предполагает наличие гарантий дольщику, что закреплённая за ним квартира будет продана только ему. Она полностью исключает возможную реализацию мошеннических схем, продажи одной и той же квартиры, по нескольку раз.

Регистрация договора долевого строительства производится в муниципальном отделении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (в Росреестре). Документы для регистрации, следующие:

1. Договор участия в долевом строительстве (и все приложения).
2. Заявление застройщика и дольщика.
3. Паспорт.
4. Разрешение супруга на регистрацию (нотариально удостоверенное).
5. Характеристики, представляющие качество, размеры и форму строящегося здания.
6. Залоговый договор (при необходимости).
7. Квитанция об оплате госпошлины.

Размер оплаты госпошлины – 350 руб . Кроме этого, первый дольщик дополнительно представляет:

1. План — перспективу новостройки.
2. Разрешение на строительство и проектную декларацию.
3. Договор страхования или поручительства.

Застройщику надлежит предъявить заключённый им договор гражданской ответственности на каждого дольщика. Имея при себе данные документы, дольщик подходит к специалисту для подачи заявления.

Вместе с заявлением, при предъявлении паспорта, он сдаёт документы под расписку, которую, впоследствии нужно предъявить, когда он вернётся получать зарегистрированный документ.

Срок регистрации договора будет объявлен и вписан в бланк расписки. По правилам, он составляет 20 рабочих дней с того периода, в который документы были сданы.

Регистрация права собственности будет проводиться уже после сдачи новостройки в эксплуатацию, тремя способами:

1. Застройщиком по договорённости, за дополнительную плату.
2. Дольщиком по собственной инициативе.
3. Дольщиком через суд.

Доверенность на регистрацию

Она нужна представителям дольщиков. Физические лица имеют право не только обратиться для регистрации лично, но и воспользоваться услугами представителя. Представительство может осуществляться:

1. По немотивированному желанию дольщика.
2. Для законных представителей детей (до 14 лет) наряду с представлением документа о его рождении.
3. Для законных представителей недееспособных граждан вместо доверенности представляется документ об опекунстве.
4. При обращении в юридическую фирму.
5. По договорённости о работе, с юристом.

Представители и доверенные лица могут действовать только на основании нотариально удостоверенной доверенности, которая составляется по определённой, стандартной форме, установленной законодательством и составленной специалистом нотариальной конторы.

Образец этого документа можно посмотреть .

Дополнительное соглашение

Оно составляется в большинстве случаев при передаче (особенно – купле-продаже) прав долевой собственности от участника долевого строительства – к другому лицу. Соглашение имеет дополнительный характер к договору, аналогичную форму, а также – составляется по его принципу, с соответствующими положениями и пунктами положений.

При составлении соглашения предметом договорённости является (или иное), на определённых условиях, которые подробным образом определяют ответственности сторон.

Доп. соглашение составляется при условии любых, взаимно принятых изменений, так как пункты самого договора изменению не подлежат. Его положено провести через регистрацию в Росреестре, таким же образом, как и предыдущие документы.

Заключение

При правильном алгоритме действий, участие в долевом строительстве может стать не только выгодным, но и увлекательным занятием. Оно поможет решить насущные проблемы с жильём или поправить материальное положение, при его последующей реализации. Актуальность долевого участия в строительстве заключается в значительной разнице между ценой на квартиру для дольщика и для покупателя готового жилья после его госприёмки.

В статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ от 30.12.2004 г. прописано два основных требования к договору долевого участия. Рассмотрим их подробнее.

Письменная форма

Первое — договор долевого участия заключается в письменной форме , также как и дополнительное соглашение к нему. Согласно статьи 434 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен следующими способами:

• путем составления одного документа, подписанного сторонами;
• путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Конечно же договоры с дольщиками заключаются и подписываются в офисе застройщика, а вот дополнительное соглашение к нему, как правило, отправляют по почте. В основном их составляют для изменения сроков строительства, поэтому некоторые недобросовестные застройщики любыми способами и уговорами заставляют дольщиков подписать этот документ.

Но тут главное помнить, что неподписанное доп.соглашение не является заключенным. Ведь в соответствии с п.2 ст.438 Гражданского кодекса РФ молчание не является акцептом, то есть принятием предложения. А если вы не согласны подписать доп.соглашение, то действие договора продолжается на прежних условиях. Дом раньше, конечно же, не сдадут, но Вы сможете претендовать на неустойки, возмещение убытков и прочие выплаты, связанные с нарушением предусмотренного срока. Об этом подробно написано в статье «Срок сдачи вчера».

Если застройщик не может завершить строительство в срок, предусмотренный договором , то он обязан не позднее, чем за два месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ст.6 федерального закона №214-ФЗ). Подписав дополнительное соглашение , вы соглашаетесь на изменение сроков сдачи дома в эксплуатацию и соответственно не претендуете на неустойку .

Государственная регистрация

Второе — договор долевого участия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации . Кроме того, так как дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора, то подписанное соглашение является основанием для внесения изменений в уже имеющиеся записи Единого государственного реестра прав . Регистрация производится в (далее УФРС). При этом, если застройщик принимает деньги дольщиков без государственной регистрации договора , то его могут привлечь к административной ответственности. Такой вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда РФ в своем Постановлении от 23.03.2010 г. за №13863/09, который основывался на части 3 статьи 4 Закона “Об участии в долевом строительстве”. В соответствии с ней договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. За не выполнение этого условия застройщик был оштрафован на 400 тыс.руб.

Незарегистрированное в ЕГРП, но подписанное дополнительное соглашение также не является заключенным. Но у застройщика существует право в судебном порядке требовать от Вас произвести регистрацию указанного соглашения. В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно статье 25.1 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 № 122-ФЗ, а также пункта 8 Приказа Минюста России N 184 для произведения регистрации в УФРС дольщик подает следующие документы:

• заявление о государственной регистрации права;
• паспорт общегражданский;
• подлинный документ об уплате госпошлины. При его непредставлении договор или допсоглашение не зарегистрируют (см. Определение Высшего арбитражного суда РФ от 03.09.2008 г. №11025/08), размер госпошлины, взимаемой с физического лица как при регистрации договора, так и при регистрации допсоглашения к нему составляет 200 руб. (пп.30 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ);
• два подлинника договора участия в долевом строительстве (дополнительного соглашения к нему), в том числе один — для регистрирующего органа;
• нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение указанной сделки.

Помимо указанных документов, если по новострою регистрация договора долевого участия производится впервые, то застройщик должен предоставить дополнительные документы, в том числе разрешение на строительство, проектную декларацию, план создаваемого объекта недвижимости.

В итоге получаем, что после подписания трех экземпляров договоров долевого участия (один — застройщику, второй — дольщику, третий — УФРС) и оплаченной госпошлины, Вы вместе с юристом застройщика и полным пакетом документов направляетесь на госрегистрацию договоров в УФРС. Ну а там уже в течение не более 5 рабочих дней должна быть произведена регистрация сделки. Для первого договора долевого участия по строящемуся объекту срок больше и составляет 1 месяц.

Заключение

Покупка недвижимости — важный шаг в жизни каждой семьи, не зависимо от того в первый раз вы покупаете квартиру или не в первый. Чем серьезнее Вы к этому отнесетесь, чем меньше будет спешки, тем лучше. Всегда читайте, что подписываете — это золотое правило здесь как никогда кстати. И второе — оплата за квартиру должна производиться только после госрегистрации договора долевого участия.